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逆勢淬鍊韌性,解碼龍湖集團(0960.HK)穿越週期的三重護城河
格隆匯 03-31 11:59

在房地產行業深度調整的2024年,多數房企仍在收縮中掙扎,而龍湖集團卻交出一份兼具穩健與成長性的答卷。

財報顯示,2024年龍湖實現營業收入1274.7億元,實現公司擁有人應占溢利為104.0億元;綜合借貸總額同比下降8.5%至1763.2億元,淨負債率51.7%,在手現金達494.2億元。

這份成績單不僅展現了其在行業逆風期的抗壓能力,更揭示了其構建長期價值的底層邏輯。

透過財報,龍湖的韌性可拆解為三重護城河:財務安全墊、運營造血力與戰略前瞻性。這三重優勢相互嵌套,形成其穿越週期的底氣。

護城河一:財務健康度築牢安全底線,債務結構優化顯定力

在行業信用風險頻發的背景下,龍湖的財務安全邊際成為最大亮點。

2024年,其綜合借貸成本降至4.0%,平均債務年限拉長至10.27年,短期債務佔比僅17.2%,此外,公司一年內到期債務為302.4億元,佔總債務比例為17.2%。

根據在業績會上管理層的表述,公司也已經對今年內的債務進行了有序鋪排。截至目前,龍湖集團已提前完成一季度65億元境內信用債的償付。另外管理層表示,2025年還會有35億元中債擔保債券到期,由於該筆債務有資產抵押,所以擬通過經營性物業貸款將其置換出來。

從“三道紅線”指標來看,公司已連續8年穩居“三道紅線”綠檔,持續驗證其不斷優化的財務健康度。截至2024年底,公司剔除預收款的資產負債率57.2%,淨負債率51.7%,現金短債倍數為1.63倍。

財務定力的背後,是龍湖對資產質量的有效管理和把控。

截至2024年末,龍湖土儲3312萬平方米,土地儲備的平均成本僅4304元/平方米,公司佈局的區域優質,其中,環渤海地區、西部地區、華中地區、長三角地區及華南地區的土地儲備分別佔土地儲備總面積的34.6%、27.6%、15.0%、13.9%及8.9%。

從去年銷售成績可以看到,其全年實現合同銷售額1011.2億元,銷售回款率超100%。其中,一二線城市銷售佔比超90%,長三角、環渤海等核心區域貢獻顯著。

得益於低成本、高能級的土儲結構,既降低了公司存貨減值風險,又為未來利潤釋放預留空間。

護城河二:運營業務造血能力凸顯,多元航道構建增長飛輪

與傳統房企依賴開發業務不同,龍湖已形成“開發+運營+服務”的協同生態。

2024年,運營及服務業務收入267億元,同比增長7.4%,佔總收入比重提升至21%。這一結構性變化,標誌着龍湖已經成功從“地產開發商”向“城市運營商”蜕變。

商業投資板塊成為增長引擎,去年公司新增運營11座商場,其中4座為輕資產。截至2024年末,龍湖商業累計運營89座商場,期末出租率提升至97%。得益於良好的運營能力,龍湖商業全年租金收入達109.8億元,同比增長7%,商場全年營業額達735億元,全年平均客流達328萬人次。

另外在去年新增運營的11座天街中,成都東安天街、蘇州相城天街、天津梅江天街等項目首年出租率即達到或接近100%的狀態,印證其選址與運營能力。

公司資管航道則通過長租公寓、產業辦公等六大業態,全年創收31.8億元,其中冠寓租金收入26.5億元,截至2024年底,其已開業房源12.4萬間,整體期末出租率95.3%,穩居行業頭部。

在物業管理方面,龍湖智創生活全年實現收入114.2億元,同比增長8%,其不斷拓寬服務半徑,服務超過325萬户業主,在管面積4.1億平方米,客户滿意度更是連續第16年超過90%。

伴隨公司輕資產模式的持續深化與存量資產的提質,將為其提供持續現金流,弱化行業週期波動。

護城河三:戰略聚焦長期主義,五大航道業務協同發展

在近年來房地產市場深度調整的背景下,龍湖通過五大航道業務的協同發展,成功構建了穿越週期的護城河。這種護城河不僅是對短期市場波動的應對,更是基於長期主義戰略的前瞻性佈局。

在開發業務上,龍湖聚焦高能級城市,打造“好房子”產品,滿足市場對高品質居住的需求,展現了其在改善型需求上的精準捕捉能力,以此不斷穩固基本盤。

同時,公司在運營和服務板塊持續發力,商業投資、長租公寓、物業管理等業務穩健增長,成為龍湖業績增長的重要支撐。此外,龍湖通過代建業務平台龍湖龍智造等前沿板塊打開增量空間。

可以看到,地產開發作為短週期業務,為運營和服務板塊等業務提供基礎資源,特別是為其代建業務提供了其三十餘年所積累的全週期、全業態空間營造能力。而運營和服務板塊等長週期業務,則通過持久穩定的經營對公司的收入、利潤和現金流形成持續貢獻,構成良性循環。各業務平台相互賦能,資源共通,有機協同,這種多業務、多航道的協同效應,不僅增強了龍湖的抗風險能力,亦為其在行業調整期提供了新的增長動力。

通過五大航道業務協同發展,正讓龍湖穩健地走向新的發展週期,併為行業提供了一個高質量發展的樣板。

結語

面對2025年,龍湖管理層釋放明確信號。一方面,繼續優化融資結構,拉長債務週期,減少短期債務,同時,公司會逐年減少外幣的債務佔比。對此管理層表示,將堅守財務安全的發展底線,履行所有債務的安全對付,把公開市場不違約,銀行貸款不逾期不展期作為首要原則。另一方面公司還將持續推動各航道業務協同發展,開發、運營、服務齊頭並進,提升龍湖穿越市場週期的韌性。

總的來看,如今伴隨房地產行業正從“高槓杆規模競賽”轉向“高質量韌性生存”。龍湖憑藉財務自律、運營深耕與產品創新,不僅守住安全底線,更在業態轉型中搶佔先機。當行業進入剩者為王的時代,此類兼具“生存能力”與“進化能力”的房企,或將率先迎來價值修復。

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