You are browsing the Hong Kong website, Regulated by Hong Kong SFC (CE number: BJA907). Investment is risky and you must be cautious when entering the market.
逆勢淬鍊韌性,解碼龍湖集團(0960.HK)穿越週期的三重護城河
格隆匯 03-31 11:59

在房地產行業深度調整的2024年,多數房企仍在收縮中掙扎,而龍湖集團卻交出一份兼具穩健與成長性的答卷。

財報顯示,2024年龍湖實現營業收入1274.7億元,實現公司擁有人應占溢利為104.0億元;綜合借貸總額同比下降8.5%至1763.2億元,淨負債率51.7%,在手現金達494.2億元。

這份成績單不僅展現了其在行業逆風期的抗壓能力,更揭示了其構建長期價值的底層邏輯。

透過財報,龍湖的韌性可拆解為三重護城河:財務安全墊、運營造血力與戰略前瞻性。這三重優勢相互嵌套,形成其穿越週期的底氣。

護城河一:財務健康度築牢安全底線,債務結構優化顯定力

在行業信用風險頻發的背景下,龍湖的財務安全邊際成為最大亮點。

2024年,其綜合借貸成本降至4.0%,平均債務年限拉長至10.27年,短期債務佔比僅17.2%,此外,公司一年內到期債務為302.4億元,佔總債務比例為17.2%。

根據在業績會上管理層的表述,公司也已經對今年內的債務進行了有序鋪排。截至目前,龍湖集團已提前完成一季度65億元境內信用債的償付。另外管理層表示,2025年還會有35億元中債擔保債券到期,由於該筆債務有資產抵押,所以擬通過經營性物業貸款將其置換出來。

從“三道紅線”指標來看,公司已連續8年穩居“三道紅線”綠檔,持續驗證其不斷優化的財務健康度。截至2024年底,公司剔除預收款的資產負債率57.2%,淨負債率51.7%,現金短債倍數為1.63倍。

財務定力的背後,是龍湖對資產質量的有效管理和把控。

截至2024年末,龍湖土儲3312萬平方米,土地儲備的平均成本僅4304元/平方米,公司佈局的區域優質,其中,環渤海地區、西部地區、華中地區、長三角地區及華南地區的土地儲備分別佔土地儲備總面積的34.6%、27.6%、15.0%、13.9%及8.9%。

從去年銷售成績可以看到,其全年實現合同銷售額1011.2億元,銷售回款率超100%。其中,一二線城市銷售佔比超90%,長三角、環渤海等核心區域貢獻顯著。

得益於低成本、高能級的土儲結構,既降低了公司存貨減值風險,又為未來利潤釋放預留空間。

護城河二:運營業務造血能力凸顯,多元航道構建增長飛輪

與傳統房企依賴開發業務不同,龍湖已形成“開發+運營+服務”的協同生態。

2024年,運營及服務業務收入267億元,同比增長7.4%,佔總收入比重提升至21%。這一結構性變化,標誌着龍湖已經成功從“地產開發商”向“城市運營商”蜕變。

商業投資板塊成為增長引擎,去年公司新增運營11座商場,其中4座為輕資產。截至2024年末,龍湖商業累計運營89座商場,期末出租率提升至97%。得益於良好的運營能力,龍湖商業全年租金收入達109.8億元,同比增長7%,商場全年營業額達735億元,全年平均客流達328萬人次。

另外在去年新增運營的11座天街中,成都東安天街、蘇州相城天街、天津梅江天街等項目首年出租率即達到或接近100%的狀態,印證其選址與運營能力。

公司資管航道則通過長租公寓、產業辦公等六大業態,全年創收31.8億元,其中冠寓租金收入26.5億元,截至2024年底,其已開業房源12.4萬間,整體期末出租率95.3%,穩居行業頭部。

在物業管理方面,龍湖智創生活全年實現收入114.2億元,同比增長8%,其不斷拓寬服務半徑,服務超過325萬户業主,在管面積4.1億平方米,客户滿意度更是連續第16年超過90%。

伴隨公司輕資產模式的持續深化與存量資產的提質,將為其提供持續現金流,弱化行業週期波動。

護城河三:戰略聚焦長期主義,五大航道業務協同發展

在近年來房地產市場深度調整的背景下,龍湖通過五大航道業務的協同發展,成功構建了穿越週期的護城河。這種護城河不僅是對短期市場波動的應對,更是基於長期主義戰略的前瞻性佈局。

在開發業務上,龍湖聚焦高能級城市,打造“好房子”產品,滿足市場對高品質居住的需求,展現了其在改善型需求上的精準捕捉能力,以此不斷穩固基本盤。

同時,公司在運營和服務板塊持續發力,商業投資、長租公寓、物業管理等業務穩健增長,成為龍湖業績增長的重要支撐。此外,龍湖通過代建業務平台龍湖龍智造等前沿板塊打開增量空間。

可以看到,地產開發作為短週期業務,為運營和服務板塊等業務提供基礎資源,特別是為其代建業務提供了其三十餘年所積累的全週期、全業態空間營造能力。而運營和服務板塊等長週期業務,則通過持久穩定的經營對公司的收入、利潤和現金流形成持續貢獻,構成良性循環。各業務平台相互賦能,資源共通,有機協同,這種多業務、多航道的協同效應,不僅增強了龍湖的抗風險能力,亦為其在行業調整期提供了新的增長動力。

通過五大航道業務協同發展,正讓龍湖穩健地走向新的發展週期,併為行業提供了一個高質量發展的樣板。

結語

面對2025年,龍湖管理層釋放明確信號。一方面,繼續優化融資結構,拉長債務週期,減少短期債務,同時,公司會逐年減少外幣的債務佔比。對此管理層表示,將堅守財務安全的發展底線,履行所有債務的安全對付,把公開市場不違約,銀行貸款不逾期不展期作為首要原則。另一方面公司還將持續推動各航道業務協同發展,開發、運營、服務齊頭並進,提升龍湖穿越市場週期的韌性。

總的來看,如今伴隨房地產行業正從“高槓杆規模競賽”轉向“高質量韌性生存”。龍湖憑藉財務自律、運營深耕與產品創新,不僅守住安全底線,更在業態轉型中搶佔先機。當行業進入剩者為王的時代,此類兼具“生存能力”與“進化能力”的房企,或將率先迎來價值修復。

Follow us
Find us on Facebook, Twitter , Instagram, and YouTube or frequent updates on all things investing.Have a financial topic you would like to discuss? Head over to the uSMART Community to share your thoughts and insights about the market! Click the picture below to download and explore uSMART app!
Disclaimers
uSmart Securities Limited (“uSmart”) is based on its internal research and public third party information in preparation of this article. Although uSmart uses its best endeavours to ensure the content of this article is accurate, uSmart does not guarantee the accuracy, timeliness or completeness of the information of this article and is not responsible for any views/opinions/comments in this article. Opinions, forecasts and estimations reflect uSmart’s assessment as of the date of this article and are subject to change. uSmart has no obligation to notify you or anyone of any such changes. You must make independent analysis and judgment on any matters involved in this article. uSmart and any directors, officers, employees or agents of uSmart will not be liable for any loss or damage suffered by any person in reliance on any representation or omission in the content of this article. The content of the article is for reference only and does not constitute any offer, solicitation, recommendation, opinion or guarantee of any securities, virtual assets, financial products or instruments. Regulatory authorities may restrict the trading of virtual asset-related ETFs to only investors who meet specified requirements. Any calculations or images in the article are for illustrative purposes only.
Investment involves risks and the value and income from securities may rise or fall. Past performance is not indicative of future performance. Please carefully consider your personal risk tolerance, and consult independent professional advice if necessary.
uSMART
Wealth Growth Made Easy
Open Account