總結：

1.關於最近自媒體發佈的龍湖商票傳聞，公司表示是完全的謠言，已經關注到相關源頭，準備追訴。龍湖從去年開始完全不做商票。現在商票餘額7億，年底前逐步兌付到位。公司表示自身非常關注現金流安全，每年會沉澱一些資金投資商場，目前的行業下是行之有效的。

2.投資方面，去年四季度底價拿了很多項目，今年1-7月新獲取20宗，公開市場16宗，權益168億，貨值600億，位於杭州、成都、北京、合肥等比較安全的城市。合肥項目，3月拿地，6月份開盤。7月獲取3宗，權益地價26億；7月收購香港啓德項目，13億港幣，對後市非常有信心

3.公司認爲政府對行業依然非常正面，BB部門跟人行、住建部等相關部門接觸密切，都很關注怎麼使行業變好，大水漫灌不可能，但會有更積極的政策。鄭州已經打響省會城市救市第一槍，5月後各大城市都在出政策救市，昨天廣州放鬆落戶政策。一年土地出讓金收入佔政府收入30-50%，開發商出現問題，對政府的壓力也是很大的，政府也希望房地產回到正確軌道。市場一天沒回到正常軌道，救市政策就還會出來。

Q&A：

Q：自媒體關於龍湖商票傳聞，請管理層迴應。

完全的謠言，關注到相關源頭，已經準備追訴。龍湖從去年開始完全不做商票。現在商票餘額7億，年底前逐步兌付到位。

Q：現金流問題，分享一下最近現金流情況。

龍湖非常關注現金流安全，每年會沉澱一些資金投資商場，目前的行業下是行之有效的。

Q：投資方面，怎麼看今年拿地強度，未來拿地策略。

去年四季度底價拿了很多項目，今年1-7月新獲取20宗，公開市場16宗，權益168億，貨值600億，位於杭州、成都、北京、合肥等比較安全的城市。合肥項目，3月拿地，6月份開盤。7月獲取3宗，權益地價26億；7月收購香港啓德項目，13億港幣。對後市非常有信心，呼籲所有房地產行業相關人士維護行業健康氛圍。

Q：銷售情況。

上半年受上海疫情影響，6-7月份放開調控，疫情逐步恢復，7月份全口徑182億，同比下降4%，8月有幾個比較大的項目推盤。

Q：龍湖短期有沒有債務需要償還，下半年再融資情況。

債務方面，由於目前是靜默期，具體數字不說了。目前爲止到年底，所有債務都還清了，無未償硬性債務，下半年可能主動還明年到期的銀團，短期債務佔比10%左右。

Q：如何看待合作項目問題，有沒有需要收購出險合作方的情況？

不做非標融資，跟出險開發商合作非常少，有少數合作項目基本進入收尾階段。合作項目的風險和合作方的風險隔離，對合作方有名單，不允許拿合作項目的股權抵押，即使部分合作方出現風險，合作項目還是安全的。

Q：哪些區域銷售更好，哪些相對更慢？

分化非常明顯，一線和核心二線非常不錯，這個月杭州推一個50億的項目，預計一把清盤。龍湖國內只進入68個城市，top10裏進入城市最少的開發商，相對比較安全。三四五六線城市下滑非常明顯，也沒有止跌的趨勢。

Q：龍湖財務情況相對比較健康，銷售下跌到什麼程度，流動性會出現壓力？

政策基本見底，但信心恢復需要時間。債務結構上，龍湖是最優秀開發商的之一。不管行業要花多少時間恢復，我們都會手持足夠現金流，穿越週期。

Q：管理層表示利潤增長保持雙位數，會不會做相應調整？

量價取得平衡，我們等到穿越週期之後，留下來的企業會迎來更好的市場環境。Q：會感覺到監管機構對板塊的有進一步的幫助嗎？

政府對行業依然非常正面，BB部門跟人行、住建部等相關部門接觸密切，他們都很關注怎麼使行業變好，大水漫灌不可能，但會有更積極的政策。

鄭州打響省會城市救市第一槍，5月後各大城市都在出政策救市，昨天廣州放鬆落戶政策。一年土地出讓金收入佔政府收入30-50%，開發商出現問題，對政府的壓力也是很大的，政府也希望房地產回到正確軌道。市場一天沒回到正常軌道，救市政策就會出來。

吳總分享：我覺得今天股價大跌，從我們本身來講沒有太在意，是市場驚慌導致的，企業根本沒出任何狀況。凡事預則立不預則廢，龍湖預見這些問題是比較早的，依靠我們的原則和紀律才走到今天。內外債結構，債務結構都是很好的，龍湖大跌在我靜默期，敏感期我們也不能買。作爲大股東，選擇分紅還是股票，我們主動選擇股票，支持上市公司多拿點錢。我們沒有爲眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未來，做一些行業裏怎麼發現機會的事。現在不是看風險，反而是看機會的時候，該爆雷的都爆了，現在是行業最黯淡的時候，但我們應該往光明看。兩週前我們跟合夥人開會，大家都覺得這些事很提氣，我們是很淡定的，國家一直在想辦法讓行業回到正軌，過去槓桿比較高的企業也付了該付的代價。不會大水漫灌，政策會逐步出臺，行業出清後，龍湖會一直存在機會。