总结：

1.关于最近自媒体发布的龙湖商票传闻，公司表示是完全的谣言，已经关注到相关源头，准备追诉。龙湖从去年开始完全不做商票。现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。公司表示自身非常关注现金流安全，每年会沉淀一些资金投资商场，目前的行业下是行之有效的。

2.投资方面，去年四季度底价拿了很多项目，今年1-7月新获取20宗，公开市场16宗，权益168亿，货值600亿，位于杭州、成都、北京、合肥等比较安全的城市。合肥项目，3月拿地，6月份开盘。7月获取3宗，权益地价26亿；7月收购香港启德项目，13亿港币，对后市非常有信心

3.公司认为政府对行业依然非常正面，BB部门跟人行、住建部等相关部门接触密切，都很关注怎么使行业变好，大水漫灌不可能，但会有更积极的政策。郑州已经打响省会城市救市第一枪，5月后各大城市都在出政策救市，昨天广州放松落户政策。一年土地出让金收入占政府收入30-50%，开发商出现问题，对政府的压力也是很大的，政府也希望房地产回到正确轨道。市场一天没回到正常轨道，救市政策就还会出来。

Q&A：

Q：自媒体关于龙湖商票传闻，请管理层回应。

完全的谣言，关注到相关源头，已经准备追诉。龙湖从去年开始完全不做商票。现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。

Q：现金流问题，分享一下最近现金流情况。

龙湖非常关注现金流安全，每年会沉淀一些资金投资商场，目前的行业下是行之有效的。

Q：投资方面，怎么看今年拿地强度，未来拿地策略。

去年四季度底价拿了很多项目，今年1-7月新获取20宗，公开市场16宗，权益168亿，货值600亿，位于杭州、成都、北京、合肥等比较安全的城市。合肥项目，3月拿地，6月份开盘。7月获取3宗，权益地价26亿；7月收购香港启德项目，13亿港币。对后市非常有信心，呼吁所有房地产行业相关人士维护行业健康氛围。

Q：销售情况。

上半年受上海疫情影响，6-7月份放开调控，疫情逐步恢复，7月份全口径182亿，同比下降4%，8月有几个比较大的项目推盘。

Q：龙湖短期有没有债务需要偿还，下半年再融资情况。

债务方面，由于目前是静默期，具体数字不说了。目前为止到年底，所有债务都还清了，无未偿硬性债务，下半年可能主动还明年到期的银团，短期债务占比10%左右。

Q：如何看待合作项目问题，有没有需要收购出险合作方的情况？

不做非标融资，跟出险开发商合作非常少，有少数合作项目基本进入收尾阶段。合作项目的风险和合作方的风险隔离，对合作方有名单，不允许拿合作项目的股权抵押，即使部分合作方出现风险，合作项目还是安全的。

Q：哪些区域销售更好，哪些相对更慢？

分化非常明显，一线和核心二线非常不错，这个月杭州推一个50亿的项目，预计一把清盘。龙湖国内只进入68个城市，top10里进入城市最少的开发商，相对比较安全。三四五六线城市下滑非常明显，也没有止跌的趋势。

Q：龙湖财务情况相对比较健康，销售下跌到什么程度，流动性会出现压力？

政策基本见底，但信心恢复需要时间。债务结构上，龙湖是最优秀开发商的之一。不管行业要花多少时间恢复，我们都会手持足够现金流，穿越周期。

Q：管理层表示利润增长保持双位数，会不会做相应调整？

量价取得平衡，我们等到穿越周期之后，留下来的企业会迎来更好的市场环境。Q：会感觉到监管机构对板块的有进一步的帮助吗？

政府对行业依然非常正面，BB部门跟人行、住建部等相关部门接触密切，他们都很关注怎么使行业变好，大水漫灌不可能，但会有更积极的政策。

郑州打响省会城市救市第一枪，5月后各大城市都在出政策救市，昨天广州放松落户政策。一年土地出让金收入占政府收入30-50%，开发商出现问题，对政府的压力也是很大的，政府也希望房地产回到正确轨道。市场一天没回到正常轨道，救市政策就会出来。

吴总分享：我觉得今天股价大跌，从我们本身来讲没有太在意，是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。凡事预则立不预则废，龙湖预见这些问题是比较早的，依靠我们的原则和纪律才走到今天。内外债结构，债务结构都是很好的，龙湖大跌在我静默期，敏感期我们也不能买。作为大股东，选择分红还是股票，我们主动选择股票，支持上市公司多拿点钱。我们没有为眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未来，做一些行业里怎么发现机会的事。现在不是看风险，反而是看机会的时候，该爆雷的都爆了，现在是行业最黯淡的时候，但我们应该往光明看。两周前我们跟合伙人开会，大家都觉得这些事很提气，我们是很淡定的，国家一直在想办法让行业回到正轨，过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价。不会大水漫灌，政策会逐步出台，行业出清后，龙湖会一直存在机会。