花旗表示，因应今年香港住宅楼市需求仍然疲弱，加上内地和香港经济前景黯淡，相信会令地产发展商降低销售单价，同时削弱地产发展商回补土地储备的意愿，而在住宅楼市负面情绪笼罩下，预期会拖累港铁(0066.HK)的业绩表现，因此将港铁评级由“买入”连降两级至“沽售”，目标价削44%至26.5港元。港铁旗下东涌东站第一期物业发展项目去年没有收到任何标书，花旗认为，东涌东站地皮流标，反映地产发展商对高利率、高建筑成本及2029年东涌东站落成的时间表感到忧虑，相信港铁最终将不得不下调投标的预付费用(原本为11亿港元)，以提高项目的吸引力，而小蚝湾车厂项目料会采取同样措施。即使该行已预期港铁会将投标的预付费用降低一半，但考虑到目前的宏观环境，不能排除预付费用降至零的可能性。花旗指，尽管土地招标日期押后，或会导致港铁需要募集过渡贷款，但相信港铁循序渐进的股息政策仍然维持，预期港铁会于2023年及2024年每股派息1.33港元及1.35港元，折算股息率约5厘，对追“息”一族来说并不吸引。港铁(0066.HK)最新跌4%报28.65港元。