本文来自格隆汇专栏:天风宏观宋雪涛,作者:宋雪涛 张伟
核心观点
从近期部委、地方所出台的房地产政策来看,我们对接下来房地产政策有三个推断:第一,预计推进节奏相对平缓,大幅、快速放松的概率有限。第二,预计推进方式仍以因城施策为主,出台全国统一放松政策的概率有限。第三,预计一线城市政策放松仍会较为谨慎,大幅放松的概率有限。
正文
7 月 24 日召开的政治局会议认为,“重点领域风险隐患较多”是当前经济运行面临的新困难挑战之一,其中房地产是防范化解重点领域风险关键的抓手。针对房地产,政治局会议提出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的新论断。
1 地产政策开始逐步调整优化
根据我们的梳理,自 724 政治局会议召开以来,中央及地方共有 30 个会议或政策涉及到 了房地产问题。其中,住建部倪虹部长召开企业座谈会,对未来房地产政策进行了定调;发改委、央行、公安部分别从保障性住房、老旧小区改造、金融政策、落户政策等方面 给出了支持;北上广深四个一线城市对房地产政策进行了公开表态;其余 22 个则是各地 出台的对房地产政策进行调整优化的具体方案。
从政策层级来看:
中央部委层面的政策说明,未来有可能会继续出台的政策措施或将主要围绕首付比例、 房贷利率、税费减免、认房不认贷、信贷支持、放松落户等方面展开。
一线城市则以表态为主,对房地产政策的实际调整仍较为谨慎。在 7 月 28 日住建部召开 企业座谈会以后,北上广深先后表态支持或满足刚性和改善性住房需求。但截至目前, 四个一线城市中,仅深圳出台了具体的方案,宣布提高住房公积金租房提取额度,政策力度相对较小。
二线城市地产政策的调整较为积极。724 政治局会议以来,共有六个城市出台了 7 项房地 产相关的政策,分别是重庆、郑州(2 项)、南京、合肥、沈阳、西宁,且均涉及具体的 方案。其中被提及次数较多的方案主要是放松公积金使用条件(4 次)、购房补贴(3 次)。
三线城市房地产政策调整相对较慢。724 政治局会议至今,仅有 3 个三线城市(金华、赣 州、惠州)出台了 4 项房地产政策,但均提及了具体的方案,其中税费减免、房票或货币安置、带押过户被提及次数较多。
自 724 政治局会议至今,共有 6 个四线城市出台了房地产调整政策,考虑到四线及以下 城市数量较多,因此调整进度相对较慢。其中,提及放松公积金使用条件、税费减免较多。
从具体方案来看:从地方政府层面的政策来看,目前放松公积金使用条件、发放购房补贴、税费减免是各 地主流的选项,而调降首付比例、取消限售、放松落户等方案出台的数量相对较少。
目前市场关注度比较高的“认房不认贷”,主要是在江苏、河南、重庆、郑州、梧州的文 件中被提及,其中重庆也仅仅是针对公积金贷款置换商业贷款放开了认贷的限制,整体 来看“认房不认贷”的推进目前仍较为谨慎。
总结来看,724 政治局会议以后出台的房地产政策有以下几个特征:
一是从房地产政策调整进度来看,一线城市普遍较为谨慎,可能与一线城市财政压力相 对较小、房地产政策对其他城市的虹吸影响较大有关,
二线城市则更加积极,三线、四 线及以下次之;二是二线城市更倾向于通过放松公积金使用条件、发放购房补贴的方式来进行调整,三 线城市以税费减免、房票或货币安置、带押过户为主,四线及以下城市则提及公积金政 策、税费减免较多。
三是整体来看,发放购房补贴或者放松公积金使用条件是目前主要的调整方案,尤其是 购房补贴,比如浙江金华对今年 8-9 月购房的居民根据面积不同发放合同成交金额 0.8%-
1.2%的补贴,浙江兰溪对今年 8-9 月购买新房的居民发放合同成交金额 1%的补贴。不过, 除了金华、兰溪、沈阳、瑞安外,其余地区尚未明确购房补贴的具体金额,政策效果仍 有待进一步观察。
四是降低首付比例、放松落户、取消限售仍然较少,尤其是取消限售,724 政治局会议以 后仅郑州在推进,在居民预期偏弱的情况下,取消限售导致抛售加剧可能是地方政府最主要的担忧。
怎么看后续房地产政策的节奏和力度?
从近期部委、地方所出台的房地产政策来看,我们对接下来房地产政策有三个推断:
第一,预计推进节奏相对平缓,大幅、快速放松的概率有限。
第二,预计推进方式仍以因城施策为主,出台全国统一放松政策的概率有限。
第三,预计一线城市政策放松仍会较为谨慎,一线城市大幅放松的概率有限。
注:文中报吿节选自天风证券研究所于8月15日已公开发布研究报吿《724政治局会议至今有哪些地产政策出台?》,具体报吿内容及相关风险提示等详见完整版报吿。分析师:刘晨明 研究所所长助理 & 策略研究首席分析师 S1110516090006。
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