昨天（5月19日），招商仕林臻邸获批预售许可证，赶在“520”前推出187套115-155平3-4室房源，备案均价约11.5万/㎡，单价区间约10-12万/㎡，总价区间约1232-1846万/套。

就在蛇口新房市场沉寂大半年，在大家以为终于能迎来货量供应的时候，好巧不巧半路杀出个程咬金，福田网红盘海德园也同天获批预售。

眼下市场热度已经不似两年前，再加上同期网红盘入市的竞争冲击，招商士林臻邸作为招商今年在蛇口高端打造的产品，可以说是深圳2季度运气最差的新盘了。

二季度没有“悬念”

没有对比就没有伤害。

首先是市场热度方面。

海德园A区这次推售239套住宅，建面约143-251㎡4-5房，预售备案均价约12.6万/㎡，预售单价区间约为12.06-13.14万/㎡；总价区间约为1755-3240万元。

去年海德园B区推出181套房源，共吸引了504批客户，开盘当天短时间迅速售罄。

而距离招商士林臻邸直线约850米的新世界临海揽山御园去年入市，原本市场推测至少是可以做到日光的。并且一致认为这个项目比同期的深铁懿府二期整体要好不少。

但开盘结果却出乎大家意料，反而是深铁懿府二期“日光”，据了解，当时新世界临海揽山还剩88套没卖光。

另外，临海揽山御园卖不完的原因，在同地段上的招商仕林臻邸身上也会有所体现。比如临海揽山御园周边道路狭窄，车辆通勤不便，去福田中心相对较远，价格不便宜等等。

所以现在招商士林臻邸碰上海德园A区，同期开盘，想要冲出很好的销售成绩，压力非常大。

再加上眼下对蛇口来说，赤湾在建的开云府、前海宸湾、临海揽山御园第二批次等，都等着入市，市场必然也会多番比较，投票选出一个最合适的项目。

所以，对招商士林臻邸来说，既有市场同片区其他新盘带来同台竞技的压力，又遇上海德园这样的网红入市，只能说招商士林臻邸运气确实背了点。

亮点与短板并存

招商仕林臻邸共4栋建筑，由1栋、2栋住宅（地上25层、地下2层，建筑高度80米），3栋、4栋租赁型人才房（地上25层、地下2层、建筑高度79.6米）以及1栋3层幼儿园（建筑高度12.6米）组成，预计2023年底竣工，2024年3月份，精装交房。

去化同期有碾压式的产品出炉，产品位置地段和自身品质也有一定的短板。

正如临海揽山御园去化困难，因为地段局促，出行不便被市场所诟病，招商士林臻邸也同样有类似情况。

招商士林臻邸紧邻的招商路和育才路也都是双向1车道，日常自驾出行非常不便。

有网友曾吐槽，育才路和水湾路放学时间段堵塞十分严重。

其次是产品8层以下的低楼层户型有遮挡风险。

因为东向的招北小区总楼层有6层，西向水湾小区总楼层有8层，南向为招商大厦。

所以想要达到看海的程度，至少要6层以上，视野才能开阔起来，想要看海，也需要越过作为一线海景的挡板南海玫瑰花园小区群。

第三就是项目作为改善项目，购房群体依赖自驾出行的需求会比较高，但是商品住宅加上两栋租赁人才房共计566户，而车位只有500个，车位比1:0.7，后期入住车位使用有可能会非常紧张。

要花1千多万买个需要与人才共享车位花园的房子，市场购买力多少也会有所顾忌。这两天就有网友对项目能否卖完发出灵魂拷问：“1300万起的涂料房，车位不够，小区还小，图啥？”。

第四是户型自身问题。根据项目落位图规划，招商仕林臻邸B户型阳台景观可能会被C户型遮挡的问题，在选房的时候不能不注意。

当然，作为品牌开发商项目，亦有不少亮点。

项目整体容积率才3.26，居住密度较低。

在户型布局方面，实用性还是比较高的。在实际使用上，C户型可以根据居住需要改成4房增加户型的实用性。115平做到地方，在深圳新房市场确实比较少。

教育方面，周边临近育才中学和育才一小上学非常便利。

交通出行，当前已经开通的地铁线路有2号线的水湾站，距离项目约560米，距离项目约300米处还有在建的12号线花果山站，未来地铁出行会非常方便。

所以，整体上看，项目长板和短板并齐，改对学位、户型空间、地段有更高需求的善群体，需要多角度考虑。

作者 | 骑猪英雄