昨天（5月19日），招商仕林臻邸獲批預售許可證，趕在“520”前推出187套115-155平3-4室房源，備案均價約11.5萬/㎡，單價區間約10-12萬/㎡，總價區間約1232-1846萬/套。

就在蛇口新房市場沉寂大半年，在大家以為終於能迎來貨量供應的時候，好巧不巧半路殺出個程咬金，福田網紅盤海德園也同天獲批預售。

眼下市場熱度已經不似兩年前，再加上同期網紅盤入市的競爭衝擊，招商士林臻邸作為招商今年在蛇口高端打造的產品，可以説是深圳2季度運氣最差的新盤了。

二季度沒有“懸念”

沒有對比就沒有傷害。

首先是市場熱度方面。

海德園A區這次推售239套住宅，建面約143-251㎡4-5房，預售備案均價約12.6萬/㎡，預售單價區間約為12.06-13.14萬/㎡；總價區間約為1755-3240萬元。

去年海德園B區推出181套房源，共吸引了504批客户，開盤當天短時間迅速售罄。

而距離招商士林臻邸直線約850米的新世界臨海攬山御園去年入市，原本市場推測至少是可以做到日光的。並且一致認為這個項目比同期的深鐵懿府二期整體要好不少。

但開盤結果卻出乎大家意料，反而是深鐵懿府二期“日光”，據瞭解，當時新世界臨海攬山還剩88套沒賣光。

另外，臨海攬山御園賣不完的原因，在同地段上的招商仕林臻邸身上也會有所體現。比如臨海攬山御園周邊道路狹窄，車輛通勤不便，去福田中心相對較遠，價格不便宜等等。

所以現在招商士林臻邸碰上海德園A區，同期開盤，想要衝出很好的銷售成績，壓力非常大。

再加上眼下對蛇口來説，赤灣在建的開雲府、前海宸灣、臨海攬山御園第二批次等，都等着入市，市場必然也會多番比較，投票選出一個最合適的項目。

所以，對招商士林臻邸來説，既有市場同片區其他新盤帶來同台競技的壓力，又遇上海德園這樣的網紅入市，只能説招商士林臻邸運氣確實背了點。

亮點與短板並存

招商仕林臻邸共4棟建築，由1棟、2棟住宅（地上25層、地下2層，建築高度80米），3棟、4棟租賃型人才房（地上25層、地下2層、建築高度79.6米）以及1棟3層幼兒園（建築高度12.6米）組成，預計2023年底竣工，2024年3月份，精裝交房。

去化同期有碾壓式的產品出爐，產品位置地段和自身品質也有一定的短板。

正如臨海攬山御園去化困難，因為地段侷促，出行不便被市場所詬病，招商士林臻邸也同樣有類似情況。

招商士林臻邸緊鄰的招商路和育才路也都是雙向1車道，日常自駕出行非常不便。

有網友曾吐槽，育才路和水灣路放學時間段堵塞十分嚴重。

其次是產品8層以下的低樓層户型有遮擋風險。

因為東向的招北小區總樓層有6層，西向水灣小區總樓層有8層，南向為招商大廈。

所以想要達到看海的程度，至少要6層以上，視野才能開闊起來，想要看海，也需要越過作為一線海景的擋板南海玫瑰花園小區羣。

第三就是項目作為改善項目，購房羣體依賴自駕出行的需求會比較高，但是商品住宅加上兩棟租賃人才房共計566户，而車位只有500個，車位比1:0.7，後期入住車位使用有可能會非常緊張。

要花1千多萬買個需要與人才共享車位花園的房子，市場購買力多少也會有所顧忌。這兩天就有網友對項目能否賣完發出靈魂拷問：“1300萬起的塗料房，車位不夠，小區還小，圖啥？”。

第四是户型自身問題。根據項目落位圖規劃，招商仕林臻邸B户型陽台景觀可能會被C户型遮擋的問題，在選房的時候不能不注意。

當然，作為品牌開發商項目，亦有不少亮點。

項目整體容積率才3.26，居住密度較低。

在户型佈局方面，實用性還是比較高的。在實際使用上，C户型可以根據居住需要改成4房增加户型的實用性。115平做到地方，在深圳新房市場確實比較少。

教育方面，周邊臨近育才中學和育才一小上學非常便利。

交通出行，當前已經開通的地鐵線路有2號線的水灣站，距離項目約560米，距離項目約300米處還有在建的12號線花果山站，未來地鐵出行會非常方便。

所以，整體上看，項目長板和短板並齊，改對學位、户型空間、地段有更高需求的善羣體，需要多角度考慮。

作者 | 騎豬英雄