10月12日，绿城管理控股(9979.HK)发布业务更新公吿。数据显示，第三季度，绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积达464万平方米，同比增长约91.4%；新拓项目代建费预估16.1亿元(人民币，单位下同)，较去年同期增长98.5%。

（来源：上市公司公吿）

截至2021年9月，绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积达1668万平方米，同比增长36.3%；新拓代建项目费用预估48.3亿元，同比增长约16.9%。在房地产下行周期下，绿城管理强劲的拓新和业务增长表现，不仅为全年业绩表现提供了更多想象空间，也充分显示出代建行业强大的抗周期属性。随着代建行业的价值被持续验证，公司在资本市场的表现也将引入期待。

一、凸显抗周期属性，代建或成房地产开发主流

近年来，在“房住不炒，因城施策”的政策主基调下，“三道红线”、“双集中”等一系列政策陆续出台，全国房地产市场呈现持续降温的大趋势。

从最新三季度数据来看，克而瑞的数据显示，7-8月国内商品房销售规模较2020年、2019年同期跌12%、2%；新开工面积同比下降19%。与此同时，“以销定投”的方针下，一二线城市土拍量价延续低位运行，多地土地出现“流拍”，土地购置与新开工双双乏力。

对比之下，具备轻资产运营特征的房地产代建行业，市场需求旺盛受，展现出穿越周期的盈利能力。地产行业下行周期中，代建受到热捧。一方面中小房企借助得力的代建品牌，可以有效保障利润率提升去化率，缩短投资周期加快资金回笼，另一方面政府代建、资本代建等领域展现出旺盛的代建服务需求，行业空间广阔。

中指院报吿预测，2020年全国房地产代建行业新签约建筑面积达8060万平方米，当年度潜在市场预期为68440 万平方米，是前者的8.5倍。预计2025年，公司新签约建面有望达到23160万平方米，潜在市场规模有望达到91110万平方米。

反映到行业，万科、阳光城、绿城、金地、华润、招商蛇口等传统地产头部房企纷纷进军代建领域。此次代建龙头绿城管理第三季度录得新拓项目面积与服务费用的双双高速增长，也再次为代建行业景气度程度提供佐证。在地产行业精细管理，专业服务的行业级政策指引下，代建模式有望成为未来房地产开发的主流。

二、扩大先发优势，紧抓政策东风，绿城品牌长期价值释放可期

在高景气度的代建赛道，绿城管理作为国内代建行业的奠基人和领航者，已经建立起显著优势。

首先，绿城管理先发优势不断扩大。历经十余年的探索与积累，绿城管理率先形成多元客户结构，是目前国内唯一一家具备政府代建、商业代建、资本代建服务能力的代建品牌，已实现全国化布局。目前，公司管理项目覆盖96座城市，整体建筑面积的80%位于长三角、珠三角、京津冀、环渤海等主要经济区域，规模效应和议价能力显现。

今年上半年，绿城管理实现营收10.8亿元，同比增长32.6%，净利润2.7亿元，同比大增82.8%，毛利率提升5.8个百分点达到47.5%，不仅远高于传统房地产开发业务，表现相较此前市场热捧的物管板块也更加优秀。在第三季度新拓项目面积的可喜增长下，公司全年业绩表现值得期待。

其次，在市场对政策敏感性相对较高的当下，绿城管理凭借此前积累的优势，已经抓住政策东风，成为国内最大的保障房建设服务商。“十四五”期间，住建部定调将以发展保障性租赁住房为重点，完善住房保障体系，增加保障性住房的供给。统计数据显示，2020年已有39000个旧城社区展开更新工程。公共住房和城市更新已经成为国内代建的重要增长推动。

绿城管理则已经确立起国内最大的保障房建设服务商的地位。公司2021上半年，新拓政府代建项目合约总面积6.1百万平方米，超去年同期拓展规模5倍，公司政府代建合约总建筑面积达36.1百万平方米。在诸多优质政府项目的背书下，绿城管理有望继续进一步扩大公司在政府代建领域的品牌势能，巩固优势地位。

值得一提的是，在不久前结束的中国房地产界高规格、大规模的全行业论坛“2021博鳌房地产论坛”上，绿城管理获得“2021年度资本市场影响力企业10强”称号，其业务能力和成长前景已获得行业广泛承认。可以预见的是，随着市场对代建行业价值认知不断加深，绿城管理将在风口赛道继续保持高速成长。