10月12日，綠城管理控股(9979.HK)發佈業務更新公吿。數據顯示，第三季度，綠城管理新拓代建項目合約總建築面積達464萬平方米，同比增長約91.4%；新拓項目代建費預估16.1億元(人民幣，單位下同)，較去年同期增長98.5%。

（來源：上市公司公吿）

截至2021年9月，綠城管理新拓代建項目合約總建築面積達1668萬平方米，同比增長36.3%；新拓代建項目費用預估48.3億元，同比增長約16.9%。在房地產下行週期下，綠城管理強勁的拓新和業務增長表現，不僅為全年業績表現提供了更多想象空間，也充分顯示出代建行業強大的抗週期屬性。隨着代建行業的價值被持續驗證，公司在資本市場的表現也將引入期待。

一、凸顯抗週期屬性，代建或成房地產開發主流

近年來，在“房住不炒，因城施策”的政策主基調下，“三道紅線”、“雙集中”等一系列政策陸續出台，全國房地產市場呈現持續降温的大趨勢。

從最新三季度數據來看，克而瑞的數據顯示，7-8月國內商品房銷售規模較2020年、2019年同期跌12%、2%；新開工面積同比下降19%。與此同時，“以銷定投”的方針下，一二線城市土拍量價延續低位運行，多地土地出現“流拍”，土地購置與新開工雙雙乏力。

對比之下，具備輕資產運營特徵的房地產代建行業，市場需求旺盛受，展現出穿越週期的盈利能力。地產行業下行週期中，代建受到熱捧。一方面中小房企藉助得力的代建品牌，可以有效保障利潤率提升去化率，縮短投資週期加快資金回籠，另一方面政府代建、資本代建等領域展現出旺盛的代建服務需求，行業空間廣闊。

中指院報吿預測，2020年全國房地產代建行業新簽約建築面積達8060萬平方米，當年度潛在市場預期為68440 萬平方米，是前者的8.5倍。預計2025年，公司新簽約建面有望達到23160萬平方米，潛在市場規模有望達到91110萬平方米。

反映到行業，萬科、陽光城、綠城、金地、華潤、招商蛇口等傳統地產頭部房企紛紛進軍代建領域。此次代建龍頭綠城管理第三季度錄得新拓項目面積與服務費用的雙雙高速增長，也再次為代建行業景氣度程度提供佐證。在地產行業精細管理，專業服務的行業級政策指引下，代建模式有望成為未來房地產開發的主流。

二、擴大先發優勢，緊抓政策東風，綠城品牌長期價值釋放可期

在高景氣度的代建賽道，綠城管理作為國內代建行業的奠基人和領航者，已經建立起顯著優勢。

首先，綠城管理先發優勢不斷擴大。歷經十餘年的探索與積累，綠城管理率先形成多元客户結構，是目前國內唯一一傢俱備政府代建、商業代建、資本代建服務能力的代建品牌，已實現全國化佈局。目前，公司管理項目覆蓋96座城市，整體建築面積的80%位於長三角、珠三角、京津冀、環渤海等主要經濟區域，規模效應和議價能力顯現。

今年上半年，綠城管理實現營收10.8億元，同比增長32.6%，淨利潤2.7億元，同比大增82.8%，毛利率提升5.8個百分點達到47.5%，不僅遠高於傳統房地產開發業務，表現相較此前市場熱捧的物管板塊也更加優秀。在第三季度新拓項目面積的可喜增長下，公司全年業績表現值得期待。

其次，在市場對政策敏感性相對較高的當下，綠城管理憑藉此前積累的優勢，已經抓住政策東風，成為國內最大的保障房建設服務商。“十四五”期間，住建部定調將以發展保障性租賃住房為重點，完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。統計數據顯示，2020年已有39000箇舊城社區展開更新工程。公共住房和城市更新已經成為國內代建的重要增長推動。

綠城管理則已經確立起國內最大的保障房建設服務商的地位。公司2021上半年，新拓政府代建項目合約總面積6.1百萬平方米，超去年同期拓展規模5倍，公司政府代建合約總建築面積達36.1百萬平方米。在諸多優質政府項目的背書下，綠城管理有望繼續進一步擴大公司在政府代建領域的品牌勢能，鞏固優勢地位。

值得一提的是，在不久前結束的中國房地產界高規格、大規模的全行業論壇“2021博鰲房地產論壇”上，綠城管理獲得“2021年度資本市場影響力企業10強”稱號，其業務能力和成長前景已獲得行業廣泛承認。可以預見的是，隨着市場對代建行業價值認知不斷加深，綠城管理將在風口賽道繼續保持高速成長。