機構：中泰證券

評級：買入

目標價：17.58港元

銷售增長持續提速，舊改獲取、轉化進展積極

銷售進度理想。公司八月/前八月合約銷售同比增速達 41.0%/14.4%，前八月完成全年銷售目標的 60%，高於去年同期的全年銷售完成率（55%）。全年可售貨值約 1500 億人民幣，我們認為公司達成 823 億銷售目標概率高。舊改持續提速。截止 19 年底公司城市更新項目總數超 120 個，潛在總建面約 4300 萬方，較 17 年底 1920 萬方潛在總建面大幅上升；進入 20 年，公司繼續積極拓展舊改版圖，截止年中，項目總數達 150，潛在總建面達 5200 萬方。上半年項目轉化基本符合預期，完成轉化 137 萬方，對應貨值 425 億；我 們認為公司的舊改業務已進入加速發展期，預計今年來自城市更新業務的淨利潤有望超過 19 年。中期來看，我們預計公司目前的城市更新儲備有望在未來 7-10 年轉化為土儲，有力的支持公司的銷售及盈利增長。

上半年收入確認略有延遲

由於物業交付與城市更新收入確認略有延遲，1H20 收入同比下降 6.4%至約 149.3 億；毛利率由去年同期的 32.5%以及全年的 29.3%下降至 26.9%，主要由於高毛利的城市更新業務在上半年收入減少；SG&A 佔收入比重 8.2%，較去年同期的 7.9%略有上升；核心應占淨利潤同比下降 8.5%至約 15.6 億。公司上半年維持了穩健的財務負債表：淨負債率71.0%，短債比 41.1%，現金對短債比 1.4x。

調整盈利預測，調整目標價至 17.58 港元，維持買入評級

綜合考慮疫情影響以及 7 月以來融資政策收緊，我們認為 20/21 年的項目結算將延後，我們下調 20/21 年核心淨利潤 13.1%/12.7%至 55.01 億/65.41 億人民幣。公司耕耘城市更新多年，項目儲備豐富，目前相關政策持續發力，我們認為公司將迎來城市更新項目的價值釋放期，銷售規模及利潤有望穩健增長。我們維持對公司基本面正面的看法。我們滾動至 20/21 年 5.0x PE，將目標價調整至 17.58 港元，目標價對應現價有 51.3%的升幅。

我們維持“買入”評級。

風險提示：（一）房地產政策大幅收緊；（二）人民幣匯率劇烈波動；（三）銷售不達預期。