機構：光大證券

評級：買入

目標價：60.50 港元

◆短期：公司銷售增長動能強，市佔率提升前景明確，業績兑現確定性高 短期來看：2019 年公司銷售金額增速 TOP5 中排名第一，增長超 950 億元， 規模增量全市場第一，銷售增長動能強勁。我們預計 2020、2021 年銷售額同比 +15%、+12%，銷售市佔率提升前景明朗。預估 2020 年初公司全口徑已售未結 金額近 8000 億（剔除 2019 全年預測結算），維持 2019-2021 年歸母核心利潤 預測為 280、354、400 億元，3 年 CAGR 約 23%，後續業績釋放確定性明顯。 

◆中長期：收併購優勢明顯，資源整合能力領先，土儲優質充裕，成本下降 中長期來看：公司存量土儲充足優質（截止 2019 年 8 月總貨值約 2.8 萬億 元，其中一二線佔比約 83%）。資產併購能力領先（2015-2018 年收併購建面超 1.2 億方，佔新增土儲的 70%）。高起點切入文旅地產，13 個文旅項目總建面超 900 萬方。土地獲取靈活多元，與上海臨港自貿區，深圳寶安區等多地政府簽約， 收購雲南城投會展項目，截止 2019 年中期總土儲平均成本下降至 4300 元/平， 綜合開發模式逐步成熟。 

◆“增權益-降槓桿”清晰，2021E 淨負債率或降至 95%，融資成本拐點已現 公司堅定長期降槓桿策略，伴隨後續利潤兑現增厚權益，近期配股以及多元 化土地資源獲取能力，我們認為公司淨資產將持續增厚（2019E-2021E 3年CAGR 約 35%），淨負債率將持續回落，預測 2020 和 2021 年末淨負債率下降至 110% 和 95%。當前公司融資成本下行拐點已現（1 月新發行美元債票息僅為 6.5%）， 後續有望回落至可比大中型民營房企的平均水平（當前為 6-7%），提升利潤釋放 能力。 

◆上調目標價至 60.50 港元，對應市值 2800 億港幣元，維持“買入”評級 公司短期銷售動能強勁，業績兑現明確，增權益降槓桿明確，藍籌價值逐步 顯現。我們維持 2019-2021 年預測歸母核心利潤不變，基於最新股本，對應預測 核心 EPS 分別約 6.29、7.63、8.62 元。當前股價對應 2019-2021 年預測 PE 分 別約 6.3、5.2、4.6 倍，較 12 家 AH 可比龍頭房企均值折讓 20%-25%。我們上 調目標價至 60.50 港元，對應 2020 年 7 倍 PE 估值，對應市值約 2800 億港元， 相對於保守靜態 NAV 估算值折價約 10%，維持“買入”評級。 

◆風險提示 銷售去化不及預期；項目交付結算不及預期，品控壓力提升；文旅資產經營 改善不及預期；降槓桿進度不及預期。