新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售，預示着我國商品房銷售制度變革進入深水區。

一律實行現房銷售

近日，河南信陽市住建局發佈《關於加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）（公示版）》。

該文件提出六項措施，涵蓋嚴控預售許可條件、嚴格預售資金繳存、規範預售資金使用、嚴格實行項目開發公司制、合理把握工程進度，準確界定新出讓土地等措施。

其中還明確提及，文件印發後新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售，適用範圍為中心城區，各縣可參照執行。

這就意味着我國商品房銷售制度已經進入深水區。

而信陽市作為三四線城市代表，其政策實施具有典型意義。

當前信陽房地產市場庫存高企，信陽市住建局在印發《信陽市2024年住房發展年度計劃》的通知中提到，“截至2024年3月底，商品住宅累計可售面積146.14萬平方米，去化週期20個月。商品住宅去庫存任務艱鉅。”

且在2025年1-3月全市國民經濟運行簡析中披露，信陽市商品房銷售面積下降0.5%；銷售額增長1.1%；商品房待售面積增長8.5%。

而據數據統計，2025年1-4月信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，且多數地塊由地方國資底價獲取。

在此背景下推行現房銷售，短期內對市場衝擊有限，反而有助於通過土地市場優化供需結構。

政策中"嚴格實行項目開發公司制""自有資金購地"等條款，實質是通過強化項目法人責任，防範資金挪用風險，這對化解地方爛尾樓問題具有直接作用。

與信陽形成對比的是，海南、湖南嶽陽、浙江衢州、河北雄安新區、北京、深圳等試點地區已形成差異化路徑。

海南自2020年全面推行現房銷售後，中小房企淘汰率達32%，頭部房企市場份額從45%升至68%，並且截至2024年8月海南實施現房銷售4年累計交房8萬套；

北京自2021年起便在土地出讓階段通過"競現房銷售面積"的漸進式試點，先是在大興黃村海户新村地塊試點競報“現房銷售面積”，到了2022年有34宗用地都涉及競報現房銷售面積。

河北雄安新區2023年則直接取消了商品住房預售，推行現房銷售、精裝交付。

深圳2023年重啟現房銷售，推出首宗“競現房”宅地A001-0212地塊，在2024年寶安區A219-0080地塊（深鐵閲海境）要求全部現房銷售，並配套“交房即發證”政策。

這些表明，現房銷售對市場的影響呈現顯著的區域分化特徵——核心城市通過品質升級實現溢價，而三四線城市更多承擔去庫存、預防風險的功能。

進入長期主義

商品房預售制度是自20世紀90年代引入中國，曾憑藉快速回籠資金的優勢推動行業高速發展，但同時也伴隨着“爛尾樓”“貨不對板”等問題的誕生。

現在考慮推廣現房銷售，採用“新老劃斷”原則，無論是對開發商還是購房者，市場預期都會有一定的變化。

對行業而言，現房銷售模式下，房企需承擔全週期資金投入，回款週期從預售制的2～3年延長至4～5年。

以10億元項目為例，若融資成本6%，資金佔用延長1年將增加利息支出6000萬元。

而中小房企融資渠道有限、成本高企，面臨現金流風險也會增加。

這就意味着，開發商需要具備更強的資金實力和風險承受能力。

所以未來各地可以看到中小房企逐步出清，頭部房企市佔率逐年提升，行業集中度加速提升。

對市場而言，由於現房銷售，短期內會導致新房供應量下降，而在新房供應步伐減緩的情況下，容易出現供需失衡從而推高核心地段房價。

這對類似杭州、北京、深圳這樣的核心城市來説，在一二手房聯動效應下，也有機會進一步推動二手房價格穩住。

但與此同時，也會倒逼房企從“高週轉”轉向“精工細作”。

一方面，現房銷售購房羣體對新房包括質量、設計、户型等方面的要求也隨之提高，在購房前就可以直觀檢查房屋質量，減少如户型、配套設施等和宣傳不符等貨不對板的問題；

另一方面，當高週轉模式不再可行的情況下，也間接要求各個房企無論是拿地還是建設開發都要精打細算。

但長期來看，也會因為新房的品質溢價和市場投機抑制趨於穩定。

所以商品房銷售模式的變革不僅是銷售模式的切換，更是對房地產行業底層邏輯的重構。

短期內，政策將加劇行業洗牌，推高企業開發建設以及交付的門檻；長期則有利於構建“低風險、高品質、可持續”的新發展模式。

現房銷售制度改革是房地產行業轉向高質量發展的關鍵一步，最終將推動住房迴歸居住本質，實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。

目前來看，現房銷售試點城市雖然出現了，但還需要時間分階段推進與配套改革。

從高庫存的三四線城市全面推開，更多是考慮到了三四線城市樓市的特點。

同時可以減少期房糾紛帶來的社會問題。

作者 |  醉酒大鯊魚