本文來自格隆匯專欄：中信證券研究 作者：肖斐斐 彭博 林楠

存量首套住房貸款利率調整方案落地，各家銀行均將於9月25日完成批量調整操作，對於四季度以及明年淨息差將產生明顯影響，而存款定價調降對沖效果，考慮存量定期存款期限結構分佈，需在未來幾年逐漸釋放，但整體而言，銀行淨息差預期逐漸明朗。展望後續，主要城市首付比例下限調整仍待落地，此外不排除後續增量政策繼續出台，進一步助力地產銷售回暖和地產風險預期緩釋。

▍事項：

本週，多家銀行發佈存量首套住房貸款利率調降方案，重點關注細則如下：

▍存量按揭利率調整規則？

從多家銀行發佈的存量首套住房貸款利率調整方案細則來看，行業整體調整方案一致：

1）已執行市場報價利率（LPR）且在2019年10月7日（含當日）之前發放：如當地下限高於LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高於LPR則將貸款加點幅度調整為0，如貸款利率低於LPR則不調整。

2）已執行市場報價利率（LPR）且在2019年10月8日（含當日）之後發放：如當地下限高於全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；否則，如貸款利率高於全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限，如貸款利率低於全國下限則不調整。

3）固定利率貸款：先按中國人民銀行公吿[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調整。

▍調整方式如何？

1）存量首套按揭無需申請，銀行於2023年9月25日集中調整；2）符合所在城市首套變更認定條件的按揭、首套固定利率按揭，由客户向銀行主動申請利率調整，經銀行審批後集中調整。3）拖欠本金及利息的不良類貸款，待客户歸還拖欠本金及利息後，再進行申請及調整。

▍銀行影響如何？

1）不同銀行按揭投放的區域差異，導致下調的幅度亦有分化。一線城市近年來按揭加點幅度普遍接近當地下限，預計調整影響相對較小；部分二線及以下城市調降壓力相對較大，基於區域差異，推測部分區域性銀行存量按揭利率調整影響較大。

2）推進節奏較快，影響集中落地。按照目前方案，各家銀行均將於9月25日完成批量調整操作，對於四季度以及明年淨息差將產生明顯影響，而存款定價調降對沖效果，考慮存量定期存款期限結構分佈，需在未來幾年逐漸釋放，但整體而言，銀行淨息差預期逐漸明朗。

▍地產金融政策仍有空間，有望助力地產銷售回穩。

9月以來，青島、太原以及寧德均執行首套房最低首付比例20%，率先落地降低首套房首付比例的政策導向。歷史經驗來看，地產金融政策組合拳效果更佳，2014年9月“認房不認貸”出台，12個月內（2014.10-2015.9）居民中長貸累計同比多增4,400億元（月均367億元），而2015年9月和2016年2月連續調整首付比例下限後，24個月內（2015.10-2017.9），居民中長貸累計同比多增47,000億元（月均3,917億元）。當前，主要城市首付比例下限調整仍待落地，此外不排除後續增量政策繼續出台，進一步助力地產銷售回暖和地產風險預期緩釋。

▍穩增長政策推進下部分機構選擇兑現收益，資金面有所波動，預計後續貨幣政策工具仍需配合寬信用節奏。

1）止盈或是本輪資金面波動核心驅動。近兩週10年期國債利率上行幅度接近10bps，推測主要原因是前期地產金融政策積極出台，以及潛在的增量政策空間引發市場對於寬信用的預防性交易，此外理財資金交易亦有一定擾動。結合二季度以來10年期國債下行幅度接近30bps，本輪波動或是前期積累投資收益在政策發力背景下存在兑現訴求。

2）預計下階段貨幣政策趨於靈活，動態平衡資金面變化、寬信用及外匯市場波動。中信證券認為，當前處於對“政策”與“經濟”的預期再平衡時期，央行或優先通過公開市場操作應對短時資金面波動；伴隨專項債發行提速及季末信貸投放力度加大，不排除總量或結構性政策推進。

▍風險因素：

宏觀經濟增速大幅下行；銀行資產質量超預期惡化；監管與行業政策超預期變化；政策效果不及預期。

▍投資觀點：地產金融政策積極推進。

存量首套住房貸款利率調整方案落地，各家銀行均將於9月25日完成批量調整操作，對於四季度以及明年淨息差將產生明顯影響，而存款定價調降對沖效果，考慮存量定期存款期限結構分佈，需在未來幾年逐漸釋放，但整體而言，銀行淨息差預期逐漸明朗。展望後續，主要城市首付比例下限調整仍待落地，此外不排除後續增量政策繼續出台，進一步助力地產銷售回暖和地產風險預期緩釋。投資下階段關注重點是地產和城投化債模式落地、金融工作會議進展等，個股方面推薦：1）業績增長和估值位置帶來的投資回報明確，主要包括未來三年業績增速確定性強、估值回落至低位的機構重倉銀行；2）個體進入資產質量拐點週期的估值修復。

注：本文來自中信證券於2023年9月11日發佈的《銀行｜地產金融政策積極推進》報吿，分析師：肖斐斐

S1010510120057；彭博S1010519060001；林楠S1010523090001