本文来自格隆汇专栏：中信证券研究 作者：肖斐斐 彭博 林楠
存量首套住房贷款利率调整方案落地，各家银行均将于9月25日完成批量调整操作，对于四季度以及明年净息差将产生明显影响，而存款定价调降对冲效果，考虑存量定期存款期限结构分布，需在未来几年逐渐释放，但整体而言，银行净息差预期逐渐明朗。展望后续，主要城市首付比例下限调整仍待落地，此外不排除后续增量政策继续出台，进一步助力地产销售回暖和地产风险预期缓释。
▍事项：
本周，多家银行发布存量首套住房贷款利率调降方案，重点关注细则如下：
▍存量按揭利率调整规则？
从多家银行发布的存量首套住房贷款利率调整方案细则来看，行业整体调整方案一致：
1）已执行市场报价利率（LPR）且在2019年10月7日（含当日）之前发放：如当地下限高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0，如贷款利率低于LPR则不调整。
2）已执行市场报价利率（LPR）且在2019年10月8日（含当日）之后发放：如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限，如贷款利率低于全国下限则不调整。
3）固定利率贷款：先按中国人民银行公吿[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。
▍调整方式如何？
1）存量首套按揭无需申请，银行于2023年9月25日集中调整；2）符合所在城市首套变更认定条件的按揭、首套固定利率按揭，由客户向银行主动申请利率调整，经银行审批后集中调整。3）拖欠本金及利息的不良类贷款，待客户归还拖欠本金及利息后，再进行申请及调整。
▍银行影响如何？
1）不同银行按揭投放的区域差异，导致下调的幅度亦有分化。一线城市近年来按揭加点幅度普遍接近当地下限，预计调整影响相对较小；部分二线及以下城市调降压力相对较大，基于区域差异，推测部分区域性银行存量按揭利率调整影响较大。
2）推进节奏较快，影响集中落地。按照目前方案，各家银行均将于9月25日完成批量调整操作，对于四季度以及明年净息差将产生明显影响，而存款定价调降对冲效果，考虑存量定期存款期限结构分布，需在未来几年逐渐释放，但整体而言，银行净息差预期逐渐明朗。
▍地产金融政策仍有空间，有望助力地产销售回稳。
9月以来，青岛、太原以及宁德均执行首套房最低首付比例20%，率先落地降低首套房首付比例的政策导向。历史经验来看，地产金融政策组合拳效果更佳，2014年9月“认房不认贷”出台，12个月内（2014.10-2015.9）居民中长贷累计同比多增4,400亿元（月均367亿元），而2015年9月和2016年2月连续调整首付比例下限后，24个月内（2015.10-2017.9），居民中长贷累计同比多增47,000亿元（月均3,917亿元）。当前，主要城市首付比例下限调整仍待落地，此外不排除后续增量政策继续出台，进一步助力地产销售回暖和地产风险预期缓释。
▍稳增长政策推进下部分机构选择兑现收益，资金面有所波动，预计后续货币政策工具仍需配合宽信用节奏。
1）止盈或是本轮资金面波动核心驱动。近两周10年期国债利率上行幅度接近10bps，推测主要原因是前期地产金融政策积极出台，以及潜在的增量政策空间引发市场对于宽信用的预防性交易，此外理财资金交易亦有一定扰动。结合二季度以来10年期国债下行幅度接近30bps，本轮波动或是前期积累投资收益在政策发力背景下存在兑现诉求。
2）预计下阶段货币政策趋于灵活，动态平衡资金面变化、宽信用及外汇市场波动。中信证券认为，当前处于对“政策”与“经济”的预期再平衡时期，央行或优先通过公开市场操作应对短时资金面波动；伴随专项债发行提速及季末信贷投放力度加大，不排除总量或结构性政策推进。
▍风险因素：
宏观经济增速大幅下行；银行资产质量超预期恶化；监管与行业政策超预期变化；政策效果不及预期。
▍投资观点：地产金融政策积极推进。
存量首套住房贷款利率调整方案落地，各家银行均将于9月25日完成批量调整操作，对于四季度以及明年净息差将产生明显影响，而存款定价调降对冲效果，考虑存量定期存款期限结构分布，需在未来几年逐渐释放，但整体而言，银行净息差预期逐渐明朗。展望后续，主要城市首付比例下限调整仍待落地，此外不排除后续增量政策继续出台，进一步助力地产销售回暖和地产风险预期缓释。投资下阶段关注重点是地产和城投化债模式落地、金融工作会议进展等，个股方面推荐：1）业绩增长和估值位置带来的投资回报明确，主要包括未来三年业绩增速确定性强、估值回落至低位的机构重仓银行；2）个体进入资产质量拐点周期的估值修复。
注：本文来自中信证券于2023年9月11日发布的《银行｜地产金融政策积极推进》报吿，分析师：肖斐斐
S1010510120057；彭博S1010519060001；林楠S1010523090001
