8月2日，房地產板塊表現活躍。A股方面，房地產開發、房地產服務、物業管理等板塊升幅靠前。個股上，截止發稿，渝開發升停，中交地產升超8%，中國武夷、中華企業、城投控股、綠地控股等跟升。

港股方面，地產股和物業管理股同樣強勢上升。個股上，截止發稿，碧桂園服務大升15.24%，世貿服務、融創服務等跟升。

此前一系列利好政策信號，令房地產板塊一路走高，自7月17日以來，截至今日發稿，該板塊升幅超過18%。同期，金科股份累升超80%，榮盛發展累升超70%，渝開發累升超39%，綠地控股累升超17%。

存量房貸利率將下調

昨日，央行、國家外匯管理局召開了2023年下半年工作會議。會議明確，下半年，要指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。同時，會議還提出，落實好“金融十六條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。

繼中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”；住建部提出“認房不用認貸”；北京、上海、廣州、深圳等一線城市扎堆表態，將“大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”後，一系列政策信號的釋放，進一步增強了市場信心。

此前在7月份，央行就曾對存量房貸利率的調整作出迴應，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

而在昨日，央行明確提出因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，同時指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

對此，招聯首席研究員董希淼分析，“‘依法’説明存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下，由借貸雙方依法協商一致；‘有序’即存量房貸利率調整不會‘一刀切’，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據利率高低分別確定不同的下調幅度，也可以是階段性下調。” 

此外，他還表示，預計央行將出台指導意見，或者通過市場利率定價自律機制，引導商業銀行下調利率偏高的部分存量房貸利率。

或迎配置窗口期

目前大多數銀行仍在觀望，尚未有存量利率調整的具體方案和細則。不過，部分地區銀行已經率先做出改變。

此前，興業銀行廣州分行鍼對存量按揭客户給予了1年期的利率優惠券，以及常州市部分銀行與一些貸款人就存量房貸利率進行了溝通，有銀行同意下調存量房貸利率，但還沒出台統一的指導文件和具體細則。

由於存量按揭貸款利率下調將壓縮銀行息差，使得銀行經營壓力進一步加大，銀行主動下調的意願較弱，因而政策落地尚需時間。

不過，招商證券研報表示，存量按揭利率下調可能性較高。在央行領導表態支持及鼓勵銀行調整存量按揭貸款利率後，出於金融工作的人民性高度，銀行需要對此採取必要的舉措，迴應廣大羣眾的關切。

投資方向上，華創證券認為，北京、上海在新房供需嚴重錯配的情況下，預計難有全市範圍政策實質性鬆動，或將採取“因區施策”策略，定向放鬆外圍區域需求端政策，且政策週期會拉的比較長，可以積極參與博弈的機會，建議重點關注在一線城市土儲佔比較高的房企。

中信證券則指出，歷史經驗表明，房地產股票最佳的表現窗口，並不是在政策生效之後，而是在政策出台之時。從投資週期而言，政策預期明朗和政策陸續出台的時間，是地產開發板塊重要的配置窗口。推薦美元債負擔小、信用良好的A股上市大市值地產開發企業。