11月以来，房地产政策“多箭齐发”，连续且明确的政策利好信号既能帮助民营房企信用风险缓释，更是有利于投资者对中国房地产市场的信心重建。

随着房地产行业迎来困境反转的契机，笔者认为，物业管理作为从产业链中延伸出来的“下游”产业，投资价值远高于房地产开发商，主要表现在以下几点：

（1）现金流稳定。物业管理属于弱周期行业，即便没有新签约物业，物管企业过去的在管面积依旧能够产生持续的物业管理费现金流。

（2）客户黏性高。由于更换物业管理服务商的程序较为复杂，转换成本较高，因此物管企业具备高缴费率、高续约率的护城河壁垒。

（3）轻资产运营模式。相较于房地产开发商重资产的运营模式，物业管理企业固定资产少，风险低。

基于上述观点，笔者认为，在地产政策加持下，物业管理行业或将成为产业链中下一个迎来爆发的板块。

然而值得注意的是，当前市场中的物业管理企业均是布局在住宅及商业服务方面，大部分物管公司以技术含量低的基础物业服务为主，同质化问题严重，无法在激烈的竞争中凸显出核心竞争力和品牌价值。

因此，那些差异化布局非住宅及商业物管服务并在细分领域取得领先位置的物管企业，才是我们当下更加值得关注的对象。

今日，润华生活服务集团控股有限公司（下称“润华生活服务”）作为我国首个聚焦于医院后勤服务的物业管理公司，开始于港交所招股。润华生活服务独特且差异化的布局使公司成为市场当中的稀缺标的，引起了众多投资者和机构的关注。

据悉，润华生活服务招股价区间为1.70港元至2.00港元，每手2000股，一手入场费为4040.35港元。招股时间为2022年12月30日至2023年1月9日，预计将于2023年1月17日正式上市。

1、首个针对医院后勤服务的物业管理股，实力和稀缺性并存

作为一家专注于医院后勤服务的物业管理公司，润华生活服务一直以来秉持着“精耕山东、兼顾一线城市”的发展策略，把业务重心放在山东省。

截至2022年上半年，润华生活服务在管项目共231个，覆盖全国多个城市，广泛涉及医院、公共交通、写字楼、住宅、学校等领域，下设润物建安、润物园林、安辅保安等多元子公司。

凭借着清晰的商业模式和战略定位，润华生活服务展现出独特的稀缺性和持续成长的确定性。

一方面，润华生活服务差异化定位医院及公共板块的物业服务，创新开发出非诊疗一体化服务模式。

随着物管行业竞争已从规模比拼升级到服务能力和品质的较量，为了满足医院业态的服务需要，润华生活服务积极研发并成立“一站式临床服务中心”，实现了医院物业智能化、可视化、数据化、智慧化的运营管理。

同时，关注到客户不断升级的服务需求，润华生活服务还创新开发了非诊疗一体化服务模式，不断提升核心竞争力。据悉，非诊疗一体化服务模式打破了传统医院物业服务边界，能够在医院保洁、秩序维护、维修运行、中央运送等传统物业的基础上，开设新的服务内容、服务功能。通过信息平台和一体化服务，整合优势资源，拓展服务边界，是服务于医院后勤社会化管理的工具。

依托于“一站式临床服务中心”和非诊疗一体化服务模式，润华生活服务占据了市场中一席之地，并打造出较强的品牌影响力。2021年，润华生活服务共有39家在管医院及104个在管公共物业。根据弗若斯特沙利文报告，按2021年各板块所产生的收益计，在山东省物业管理服务供货商中，润华生活服务在医院及非住宅（包括医院、公共物业及商业物业）板块分别位列第二及第三。

从市场规模来看，我国医院数量与日俱增，再加上近年来医院后勤服务要求和质量的不断提升，医院后勤服务市场的总收益也在持续增加。若单以山东省的医院后勤服务市场规模来看，于2016年至2021年，该市场总收益由人民币13.8亿元增加至人民币30.2亿元，复合年增长率为17.0%。并预计将于2026年达到人民币62.6亿元，复合年增长率为15.7%。

相信随着后续医院后勤服务的市场规模进一步增加，润华生活服务凭借着市场先发优势也将进一步提升市场份额。

数据来源：招股书

另一方面，润华生活服务稳定增长的业绩情况展现出良好的盈利能力和持续成长的确定性。

据招股书显示，润华生活服务的业务规模和财务表现持续保持强劲增长，营收毛利双增。公司收入由2019年的3.97亿元增至2021年6.01亿元，年复合增长率为23.1%，并于2022年上半年达到3.21亿元。毛利由2019年的6684.7万元增至2021年的1.14亿元，并于2022年上半年达到6699.2万元。

数据来源：招股书

这里值得一提的是，通常来说，剔除掉上市开支、股份支付等一次性开支类费用后的净利润，更能反映一家公司实际经营情况的核心财务数据，从而体现公司真实业绩情况。

可以看到，在扣除掉一系列一次性开支后，润华生活服务的真实经调整净利润持续增长，由2019年的2789.8万元增至2021年的5515.8万元，年复合增长率高达40.61%，并于2022年上半年达到2357.5万元。

数据来源：招股书

2、背靠润华集团，资本支撑闯关港股

一个成功的企业背后，一定有一个优秀且睿智的领导者。

对于上市公司而言，董事长作为公司管理团队的核心人物，在企业战略决策中扮演着关键角色，对企业未来发展方向有着至关重要的影响。

在历经了多年发展后，润华生活服务如今成为山东省的标志性物管企业，亦是得到了业界的广泛认可，能够达到今天的成绩可以说都来源于公司背后润华集团的董事长——栾涛先生不断的拼搏与努力。

追溯过去，栾涛先生关注到汽车行业的发展机遇，早在1990年就成立了山东省汽车联合销售公司，也就是现在的润华集团。

随着改革开放的不断深入，栾涛先生带领着润华集团不断根据客户需求的变化、以及市场发展的需要进行服务升级，在不断探索中走出了一条独特的发展之路。

2000年，润华集团经过十年的艰苦奋斗，实现了由单一汽车流通企业到跨地区、跨行业大型企业集团的飞跃和资产规模跨跃式的扩张，栾涛先生高瞻远瞩地提出了“百年润华”的创业目标。

在此之后，伴随着汽车行业的飞速发展，润华也迅速起势。在大多数汽车销售企业只专注于卖车的时候，栾涛先生就开始注意到汽车后服务领域的市场机遇，前瞻性建立起“一站式”服务体系，为消费者购车提供了便利，由此增强了消费者黏性。

凭借完善的汽车服务功能、高标准的服务水平、战略化的网络布局，目前润华集团已经成为山东省汽车行业的翘楚，全国汽车流通行业的知名品牌，营销服务网络覆盖全省，初步建成百公里一小时汽车生活服务圈。

资料来源：公司资料，注明：位于中国.济南的润华汽车主题公园鸟瞰图

润华汽车致力于为车主提供“全生命周期 全价值链”的汽车产品与服务，建立并完善起包括汽车销售、汽车维修、汽车金融、汽车保险、汽车美容装潢、汽车救援、汽车出租、汽车租赁、汽车检测、二手车交易等一体化的汽车服务体系，为广大消费者提供购车、用车、修车、换车的消费全案，服务客户突破100万。

资料来源：公司资料，注明：位于中国.山东济南的润华旗舰宝马解放路店

与此同时，栾涛先生借着丰富的企业管理经验，开始探索地产、物业等行业，在各行各业中均有着深刻的认识和积累。

除此之外，润华集团在发展壮大的同时，还不忘初心，持续践行社会责任，不久前荣获“2022中国汽车流通行业社会责任榜样企业”。

成立以来，润华集团秉承着“责任重于泰山、诚信以至百年”的信念与宗旨，长期参与各类公益慈善事业，通过各种捐赠活动，多方面、多层次积极地回报社会。

2011年，润华集团携手中国青少年发展基金会共同成立了“润基金”，专项用于援建希望小学，十年间共计援建十多所润华希望小学。这不仅进一步履行了企业的社会责任，更好地整合润华集团的爱心公益活动，更是承载了润华集团回馈社会的企业理想。

总体而言，作为润华集团的创始人，栾涛先生以汽车经销起家，经过了30余年的发展，带领着润华集团逐步拓展至地产、物业等多元产业格局，将多种服务模式放在一个集团内发展，实现了从单一业务模式向综合服务模式的转变。

可以说，此次栾涛先生带领着润华生活服务登陆港交所，用物管撬开了资本市场的大门，既是资本市场对润华生活服务发展和综合实力的肯定，更是整个润华集团踏上新征程的标志。

3、尾声

最后回到市场角度来看，润华生活服务选择此时上市是机会吗？

首先，地产政策密集释放利好信号，不仅提振了行业信心，也是稳住了物业管理行业的基本盘。从这一层面来看，房企信用风险缓释是本轮物业管理估值修复的关键。随着地产信用风险缓释，有利于市场对物业的认知重新调整回归，物业管理行业存量市场发展的确定性仍在，后续板块或将“借箭”迎来新一轮爆发期。

在经历了前期的震荡调整后，物管板块已处于历史低位区间，政策利好刺激下，港股内地物管股板块持续走高，迎来边际修复机会，当前正是物业管理板块配置的好时机。

其次，眼下国内防疫政策持续优化，多省多地接连宣布不再查验核酸及绿码，新冠疫情防控已经迎来全面放开的拐点，对于物业管理行业而言也是一个积极信号。

由此不难得出结论，润华生活服务此时上市或是一个明智的选择。

作为差异化聚焦医院后勤服务的物业管理公司，相信润华生活服务这类优质且具有独特优势和稀缺性的物管企业，上市后将借助着政策利好及资本加持搭上发展快车道。