房地產作為週期之母，尤其在人類進入20世紀以來，十次危機九次地產，幾乎如同規律一樣不斷在全球各個國家得到驗證。

最著名的如上世紀二十年代的美國和八十年代日本的房地產市場泡沫。

但房地產泡沫的發生與破滅的根源並不在於地產本身，而是貨幣的極端收放週期。即使到了如今，這種歷史規律依然在上演。

疫情爆發後，歐洲等國紛紛超級放水刺激經濟，房地產市場也因此被不斷加熱，在過去的一年多，這些國家很多地區的房價甚至出現了歷史性最大漲幅。

但海量貨幣導致的通脹也讓這些國家很快陷入嚴重的經濟危機，最終迫使它們開始不得不擰緊貨幣水龍頭，房價於是也跟着快速退潮。

最近，越來越多數據顯示，美國房地產市場正處於自2006年以來最顯著收縮的開始階段。

歷史，再重演一遍。

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海外房價泡沫刺破

近期，加拿大、新西蘭、澳大利亞的房價均出現較大跌幅。

中國人海外置業比較傾向的加拿大6月房價創17年來最大跌幅。據加拿大房地產協會數據，今年6月，加拿大平均房價和房屋銷量持續下降，均跌至將近一年來最低水平。按照MLS房價指數，加拿大6月房價創2005年記錄以來的最大跌幅。

今年3月至6月，加拿大第一大城市多倫多房價下跌了近10%，隨着加拿大央行的進一步加息，居民將更難負擔房貸，預計未來房價還將繼續下跌。據私營部門的經濟師預測，加拿大平均房價可能下跌最多20%。

另兩個也是國人較喜歡置業的發達國家新西蘭和澳大利亞房價也有下跌趨勢。據TradeMe數據，今年6月，新西蘭住房均價創下3%的歷史最大跌幅。其中，新西蘭最大城市奧克蘭地區平均要價出現4%的月度下跌，首都惠靈頓房價也大跌3%。

相對來説，澳大利亞房價雖然跌幅不大，但也開始出現連續陰跌的跡象。澳大利亞6月房價環比下跌0.6%，跌幅超過5月份的0.1%。其中，悉尼房價當月下跌1.6%，下跌速度加快，墨爾本下跌1.1%。

澳大利亞聯邦銀行稱，由於澳央行提高了加息幅度和速度，預計悉尼和墨爾本房價在今明兩年的累計跌幅將達到18%。

而作為海外房地產風向標的美國房地產市場在經歷了一年多的異常火熱之後，隨着今年的加息預期抬升開始明顯轉冷，成交量連續5個月下滑。

今年6月美國房價中位數創歷史新高，達到41.6萬元，平均抵押貸款的規模也持續了大幅飆升，但很快隨着形勢突變，抵押貸款的規模迅速下降，導致出現近30年來最大的半年度振幅。

今年上半年，美國房屋成交量連續下滑。美國成屋銷量從今年1月的649萬户降至6月的512萬户，成交量萎縮21%，創近兩年新低；新屋銷量也比去年12月高峯期明顯下滑。同時新屋開工和建築許可證數量也在下降，樓市出現疲態。

有經濟學家稱，今年上半年美國抵押貸款申請減少近四分之一，這種下降趨勢目前還看不到盡頭。很快，在這幾個月買房的人將處於虧損狀態。

上述國家樓市降温的最大元兇是加息。

在經歷了疫情期間的貨幣大放水、俄烏衝突、西方國家制裁俄油等黑天鵝事件後，供應鏈遭受衝擊，全球糧食價格暴漲，國際油價不斷飆升，而這一切都加劇了全球通漲爆表。

今年5月，全球通脹中位數高達7.9%，比去年6月翻了一倍以上；美國CPI高達8.6%，歐元區超過8%，荷蘭、希臘、俄羅斯等國更是達到誇張的10%以上。6月，美國通脹率飆升至9.1%，創40年新高；歐元區通脹同比達到8.6%再創新高。

為了抑制高通脹，美國、歐美、加拿大、澳大利亞等全球主流國家都相繼被迫啟動了大規模加息行動，這也讓貸款買房的負擔愈發沉重，越來越多潛在購房者開始放棄購房計劃。

美國30年期按揭貸款固定利率從今年1月初的3.25%飆升至6%附近，上一次達到這種水平還是在2008年美國房地產泡沫破裂前。

加拿大、新西蘭、英國等國家在加息之後，房貸利率也相繼提高，對購房者的置業積極性打擊很大。

更讓人擔憂的是，截至目前，這些國家的通脹問題依然難以被有效抑制，所以還需要繼續加息，而高昂的房價、迅速飆升的房貸利率，進一步會讓購房者打退堂鼓，在這種情況下，海外房價下跌風險還將加劇。

02

新週期才剛剛開啟

這兩年，全球將近90%的國家房價都在漲，並且許多國家房價漲幅超過10%，漲幅最大的土耳其更是直接大漲30.3%。

據易居房地產研究院，2021年全球80個主要經濟體的房地產泡沫率升至10年最高，全球房價泡沫率高達14.4%。阿根廷以98.1%的房價泡沫率位居世界首位，由於貸款收入比極高，去年一個阿根廷家庭需要耗費78.4年才能還清房貸，遠高於9.2年的全球平均水平。

報吿還顯示，2021年，韓國、智利、菲律賓、墨西哥的房價泡沫排在前五，美國、加拿大的房價泡沫率也很高，分別達到20.5%和16.5%。

美國房價指數在2020年也飆升10.4%，2021年繼續猛漲18.8%，漲幅創34年新高。直到今年3月美國房價還在瘋狂上漲，如今全美房價較2012年的低谷期翻了一倍以上。

但我們要明白一個最基本的邏輯：

新冠疫情的爆發，對全球經濟來説，是一記影響極其深遠的重創，不僅對經濟活動帶來嚴重衝擊，也對全球供應鏈帶來嚴重困擾。同時，過去2年也是全球地緣政治問題頻發，逆全球化加劇的時期。

在這種背景下，經濟原本是要承受巨大壓力的，即使是貨幣超級放水也只能是短期對沖，把這些病症掩蓋住。

全球經濟和供應鏈格局一旦被破壞，就不可能因為貨幣超級放水就完全當創傷沒發生過。

所以，這兩年海外房價的暴漲，其實就如同它們的經濟和股市一樣，很大程度都是巨大的虛假繁榮，一旦泡沫刺破，那一定是要經歷“病來如山倒”的極致考驗。

去年，阿根廷、斯里蘭卡等外部依賴度很高的小國經濟相繼陷入崩潰，國際貨幣基金組織（IMF）曾發出警吿稱，目前超過30%的新興國家和發展中國家正處於或瀕臨債務困境，債務違約風險威脅着約19個發展中國家，欠款總計高達2370億美元。歐洲及其他地區還有很多國家依舊陷入戰亂、糧食、能源、金融等一系列問題所引發的危機中。

而這一輪美元加息週期才剛啟動不久，即使如此，高通脹依然難消除，給這些國家的壓力還將更大。我們幾乎可以看到了，新一輪的美元全球“割韭菜”模式，正不可避免地重演。

這次加息大週期對於美國的房地產市場來説，在吸取以往數次重大教訓之後，可能還會妥善地軟着陸，不大容易出現崩盤式萎縮，但這不代表一些弱小的新興國家不會出現。

房地產作為週期之母，目前與經濟一樣都處於下行週期階段，需要一段時間去消化經濟基本面遭重創和過度放水所導致的後遺症，所以繼續出現量價收縮是很可能的。

03

結語

本文並不是説美國或者歐洲的房地產市場就從此涼涼了，畢竟作為全球經濟的重要區域，以及本身作為發達國家的資源稟賦，它們的根基實在太紮實，這點衝擊對它們來説還是能承受得起的。

未來等新一輪的降息週期和住房成交量重新回穩，那時候這些國家的房地產市場依然會是新的投資好時機。

但這個時機不是現在。

這種情況，與我們國內目前的一二線房地產市場的邏輯是一致的。

其實，海外的房地產市場從熾熱轉向冷場，很大程度上也反映了貨幣收縮的影響，側面也可能反映出包括股市在內的金融市場的泡沫開始刺破，今年來美股一直跌跌不休的就是例證。

所以，海外房地產的景氣度變化，非常值得我們關注和重視。

不過股市與樓市最大的不同在於，樓市對經濟形勢的反映往往滯後，而股市的預期管理則相對更提前，甚至會提前一個季度的對未來宏觀趨勢做出預判反映。

這個月，隨着通脹勢頭被壓制和加息預期落地，美國股市有結束下滑並開始扭頭反彈的跡象，這到底算不算是美股對美國經濟最壞的預期成為過去，還有待觀察。

如果是，那麼對於中國來説，也算是一件幸事，起碼來自外部的黑天鵝風險會少一些。