中信證券：中央政治局會議在地產領域的五大看點
本文來自格隆匯專欄：中信證券研究，作者：陳聰 張全國 李宗儒
4月29日中央政治局會議表態更為積極，預計因城施策，對自住需求的支持力度將進一步提升。相比過去六個月，我們認為未來六個月地產政策出台更為頻密，力度更大，對需求層面寬鬆態度更為堅決。我們看好地產藍籌的投資機會，兼顧效率和信用，推薦保利發展、招商蛇口、金地集團、萬科企業、濱江集團、華髮股份、綠城中國、美的置業、華潤置地和龍湖集團。
▍以防風險視角看待地產業。
我們認為，不能抽離上下文語境理解中央政治局會議對地產行業調控的政策要求。2019年底，政治局會議是站在保民生的角度談論地產行業。2021年底，政治局會議是站在穩增長角度看地產業。到了2022年4月，政治局會議是站在防風險的視角評論地產行業。我們相信，房住不炒的總體目標從未變化，但不同時間實現這一目標的主要手段不同。2019年底主要是限制需求，2021年底是開始嘗試託底需求，而2022年4月則是積極發力，釋放需求，穩定預期。
▍因城施策——政策空間大，不等於力度大。
4月29日政治局會議繼續強調因城施策。區域差異方面，雖然一線城市的政策發力空間大，限購、限貸、限價、限售調整餘地大，但這些城市刺激需求的必要性遠不如低線城市，刺激的可能副作用也偏大。我們相信，未來因城施策的重點在二線和二線以下城市，而一線城市也會出現按揭貸款利率下降，行業整體有均衡復甦的希望。
▍合理看待改善性需求。
本次政治局會議強調支持剛需和改善性需求。我們認為，人民追求更美好的生活，賣小買大，賣舊買新，只要用來自住，就是完全符合房住不炒要求的。房住不炒不等於一個家庭只能買一次房子。因此，我們認為在普宅標準認定，優惠首付比例適用標準（即首套房認定標準）方面，政策都有放寬的可能。
▍預售資金監管——協同配合，避免局部風險擴大為整體風險。
本次政治局會議提到優化商品房預售資金監管。這不僅意味着政策高度關注經營性現金迴流問題，更説明監管層關注不同地方主體、監管主體之間協同問題，避免局部的防風險措施，變成在整體上擴大風險的舉措。
▍以需求側為主，供給側為輔的調控思路。
我們注意到，本次政治局會議並沒有提到太多供給側措施（例如產業併購等）。我們相信，推動市場復甦，化解底層資產質量下行問題，才是應對宏觀經濟風險的主要有效措施。當前，基本面風險仍有待化解，局部疫情在四月依舊拖累市場表現，開發企業拿地投資熱情進一步下行。
▍風險因素：
個別企業繼續出險債務展期或違約的風險；局部疫情反覆使得部分銷售中心不能開放的風險。
▍政策從機遇期到高潮期，地產藍籌仍在好的投資窗口。
局部疫情反覆之下，二季度基本面沒有反彈，我們認為，上半年房企各項指標都將顯得十分疲弱。但決定地產股走勢的，並非基本面，而是政策面。本次政治局會議表態更為積極，預計因城施策，對自住需求的支持力度將進一步提升。相比過去六個月，我們認為未來六個月地產政策出台更為頻密，力度更大，對需求層面寬鬆態度更為堅決。我們看好地產藍籌的投資機會，兼顧效率和信用，推薦保利發展、招商蛇口、金地集團、萬科企業、濱江集團、華髮股份、綠城中國、美的置業、華潤置地和龍湖集團。
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