國美零售8月13日發佈公吿，公司將於2021年9月6日舉行特別股東大會，尋求獨立股東批准公司與控股股東旗下三處物業的長期租賃協議。

根據公吿，這三處物業分別位於北京及長沙，其中國美商都、湘江玖號用於打造城市全品類體驗式展廳，鵬潤大廈用於集團辦公，租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開始，至2040年12月31日截止。該等物業的租金總額約178.65億元，國美零售將按每股2.11港元向國美管理有限公司（控股股東全資擁有公司）發行99.24億股股份，結算約175.76億元的對價，即獲得大股東的大幅溢價增持。

一系列新的變化與趨勢顯著表明，國美零售或將迎來更為明朗、可觀的市場機遇，並由此再度提升發展高度。下面具體聊聊，這一論點該如何理解？

一、溢價超45%發行股份，彰顯發展信心與投資價值

針對上述項目，國美零售此次計劃發行價為2.11港元，相比階段市價存在較高溢價，較截至2021年4月1日最後交易日(即股份於訂立協議前的最後交易日)止最後五個交易日平均收市價1.45港元溢價約45.52%，較公吿發布當日收市價0.83港元溢價約154%。這充分展現，大股東對國美零售未來經營的極強信心與推動其價值合理迴歸的決心。

且值得注意的是，這一發行價較國美零售截至2020年末的資產淨值（每股0.07港元）亦有大幅溢價，約2914.29%，不僅防止對股東的價值攤薄，更是有利於公司及股東的長遠利益。

二、以發行股份方式鎖定長期項目，實現財務減負

鑑於國美零售主要通過增發股份來結算項目租金，並不涉及現金流支出，因此不會產生新的負債壓力。反而，將確認為使用權資產，預示國美零售的淨資產值將增加，同時考慮到溢價發行，其每股淨資產值亦將大幅提升。也決定了，國美零售有望進一步改善資產負債表，降低槓桿率等。

此外來看，這一佈局亦能鎖定長期，在時間維度上增加確定性。受通貨膨脹、供需匹配等影響，核心、成熟商圈的物業租金水平在長週期上呈現持續上漲趨勢。本次長期租賃敲定，則可以在最大程度上降低這部分物業租金上漲而可能帶來的成本壓力，同時降低短期租期造成的運營風險。

根據2020年年報，國美零售流動資產約為370億元，截至年末，其擁有現金及現金等價物約96億元，整體經營狀況良好。在此基礎上，國美零售財務減負預期明朗，一同築牢穩健、可持續發展屏障。

三、契合宏觀背景及產業趨勢，鞏固價值鏈定位與影響力

核心目標方面，國美零售意在藉此引入創新型零售概念，與知名品牌合力打造以城市為單位的全品類體驗式展廳，將其用作線下樞紐，形成場景互聯，展示合作品牌的生活時尚概念及更廣泛的產品，以及輻射範圍內的消費者，進而鞏固其在零售價值鏈上的定位及影響力。

而無論立足國家戰略及宏觀政策層面，或是產業發展趨勢本身來看，這一核心目標均與之具有較高契合度。

僅近期以來，7月20日，商務部等11部門印發《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》，從中提到：重點發展品牌連鎖店，鼓勵“一店多能”；探索平台化集成創新模式，構建線上與線下深度融合、虛擬與實體互相補充的商業綜合服務體系；鼓勵專業運營主體整合商户資源，打造商業集約式發展生態圈，融合商業屬性和社會屬性。

7月22日，商務部明確下半年將採取六方面舉措促進消費，包括進一步完善促消費政策措施；穩定汽車、家電、家居等大宗消費；支持鼓勵傳統商業企業加快數字化、智能化改造，促進線上線下廣泛、深入融合等。

由此，線上線下一體化、平台化、集成創新等是為國家擴內需、促消費的重點方向，主線所在。國美零售的戰略思路與之保持較高的一致性，可謂順勢而為，發展環境友好。

產業趨勢來看，“大水漫灌”的時代基本結束，精細化運營能力成為企業或是品牌更為核心的競爭壁壘。渠道方面，歷經數字化加速變革，紅利“落到”OMO模式（從線上到線下），線下渠道(尤其核心商圈等渠道）在深化體驗，傳遞品牌價值上發揮出更舉足輕重的作用，不少品牌開始爭相佈局。

城市展廳較之普通商圈門店等更是“高級別”線下渠道，可以通過多元而精細的服務和難以復刻的消費者體驗，鏈接更遠距離、更大規模的消費者，預期對合作品牌的賦能力度與效果也更為可觀。這對於國美零售平台勢能的提升，“家·生活”戰略第二階段的推進均是大有裨益。

四、尾聲

整體而言，無論市場角度，還是經營角度，此次租賃計劃均將產生積極、正向的推動作用。尤其是，國美零售線下服務模式得以融入創新概念，實現經營層面的又一次優化，也正對應宏觀、產業發展主線。

同時，國美零售旗下線上平台“真快樂”今年上線後頻頻交出亮眼戰報。一季度，“真快樂”APP的GMV同比增近4倍，MAU穩定在4千萬左右；618期間，“真快樂”全網DAU較2019年和2020年同期分別增長270.32%、189.11%；支付人數再創新高。

也因此可以預期，國美零售的順勢而為切實可行，其將迎來線上線下雙平台全品類的增長機會，進而增強經營韌性與業績活力，在價值鏈中進一步提升發展高度。