国美零售8月13日发布公吿，公司将于2021年9月6日举行特别股东大会，寻求独立股东批准公司与控股股东旗下三处物业的长期租赁协议。
根据公吿，这三处物业分别位于北京及长沙，其中国美商都、湘江玖号用于打造城市全品类体验式展厅，鹏润大厦用于集团办公，租期分别自2021年7月1日及2023年3月1日开始，至2040年12月31日截止。该等物业的租金总额约178.65亿元，国美零售将按每股2.11港元向国美管理有限公司（控股股东全资拥有公司）发行99.24亿股股份，结算约175.76亿元的对价，即获得大股东的大幅溢价增持。
一系列新的变化与趋势显著表明，国美零售或将迎来更为明朗、可观的市场机遇，并由此再度提升发展高度。下面具体聊聊，这一论点该如何理解？
一、溢价超45%发行股份，彰显发展信心与投资价值
针对上述项目，国美零售此次计划发行价为2.11港元，相比阶段市价存在较高溢价，较截至2021年4月1日最后交易日(即股份于订立协议前的最后交易日)止最后五个交易日平均收市价1.45港元溢价约45.52%，较公吿发布当日收市价0.83港元溢价约154%。这充分展现，大股东对国美零售未来经营的极强信心与推动其价值合理回归的决心。
且值得注意的是，这一发行价较国美零售截至2020年末的资产净值（每股0.07港元）亦有大幅溢价，约2914.29%，不仅防止对股东的价值摊薄，更是有利于公司及股东的长远利益。
二、以发行股份方式锁定长期项目，实现财务减负
鉴于国美零售主要通过增发股份来结算项目租金，并不涉及现金流支出，因此不会产生新的负债压力。反而，将确认为使用权资产，预示国美零售的净资产值将增加，同时考虑到溢价发行，其每股净资产值亦将大幅提升。也决定了，国美零售有望进一步改善资产负债表，降低杠杆率等。
此外来看，这一布局亦能锁定长期，在时间维度上增加确定性。受通货膨胀、供需匹配等影响，核心、成熟商圈的物业租金水平在长周期上呈现持续上涨趋势。本次长期租赁敲定，则可以在最大程度上降低这部分物业租金上涨而可能带来的成本压力，同时降低短期租期造成的运营风险。
根据2020年年报，国美零售流动资产约为370亿元，截至年末，其拥有现金及现金等价物约96亿元，整体经营状况良好。在此基础上，国美零售财务减负预期明朗，一同筑牢稳健、可持续发展屏障。
三、契合宏观背景及产业趋势，巩固价值链定位与影响力
核心目标方面，国美零售意在借此引入创新型零售概念，与知名品牌合力打造以城市为单位的全品类体验式展厅，将其用作线下枢纽，形成场景互联，展示合作品牌的生活时尚概念及更广泛的产品，以及辐射范围内的消费者，进而巩固其在零售价值链上的定位及影响力。
而无论立足国家战略及宏观政策层面，或是产业发展趋势本身来看，这一核心目标均与之具有较高契合度。
仅近期以来，7月20日，商务部等11部门印发《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，从中提到：重点发展品牌连锁店，鼓励“一店多能”；探索平台化集成创新模式，构建线上与线下深度融合、虚拟与实体互相补充的商业综合服务体系；鼓励专业运营主体整合商户资源，打造商业集约式发展生态圈，融合商业属性和社会属性。
7月22日，商务部明确下半年将采取六方面举措促进消费，包括进一步完善促消费政策措施；稳定汽车、家电、家居等大宗消费；支持鼓励传统商业企业加快数字化、智能化改造，促进线上线下广泛、深入融合等。
由此，线上线下一体化、平台化、集成创新等是为国家扩内需、促消费的重点方向，主线所在。国美零售的战略思路与之保持较高的一致性，可谓顺势而为，发展环境友好。
产业趋势来看，“大水漫灌”的时代基本结束，精细化运营能力成为企业或是品牌更为核心的竞争壁垒。渠道方面，历经数字化加速变革，红利“落到”OMO模式（从线上到线下），线下渠道(尤其核心商圈等渠道）在深化体验，传递品牌价值上发挥出更举足轻重的作用，不少品牌开始争相布局。
城市展厅较之普通商圈门店等更是“高级别”线下渠道，可以通过多元而精细的服务和难以复刻的消费者体验，链接更远距离、更大规模的消费者，预期对合作品牌的赋能力度与效果也更为可观。这对于国美零售平台势能的提升，“家·生活”战略第二阶段的推进均是大有裨益。
四、尾声
整体而言，无论市场角度，还是经营角度，此次租赁计划均将产生积极、正向的推动作用。尤其是，国美零售线下服务模式得以融入创新概念，实现经营层面的又一次优化，也正对应宏观、产业发展主线。
同时，国美零售旗下线上平台“真快乐”今年上线后频频交出亮眼战报。一季度，“真快乐”APP的GMV同比增近4倍，MAU稳定在4千万左右；618期间，“真快乐”全网DAU较2019年和2020年同期分别增长270.32%、189.11%；支付人数再创新高。
也因此可以预期，国美零售的顺势而为切实可行，其将迎来线上线下双平台全品类的增长机会，进而增强经营韧性与业绩活力，在价值链中进一步提升发展高度。
