中信證券：建立和房住不炒匹配的土地供應機制，推動行業預期走向穩定
本文來自格隆匯專欄：中信證券研究，作者：陳聰 張全國 李金哲 李宗儒
天津延長部分土地的出讓時間，深圳中止了部分集中出讓土地的掛牌，第二次集中供地具體規則面臨調整。我們認為，在第一次集中供地，部分城市土地成交溢價率偏高，競爭過於激烈的背景下，對地方土地供給機制的調整是大勢所趨。
穩地價並不是一句空話，土地成交溢價率結構性偏高不符合政策要求。
中央政治局會議表示，要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。新房限價和二手指導價政策，已經有效穩定了各地的二手房市場。但2021年初以來的土地市場，存在溢價率結構性偏高，土地市場競爭結構性過熱等問題。
具體來説，此前部分集中供應土地的城市成交溢價率缺乏約束，土地市場競爭缺乏必要的門檻，尤其是土地成交達到限價之後轉而競自持面積，其實質就是在推高商品房部分的地價，並不符合穩地價的政策精神。北京、上海等城市在第一次集中供應過程中規則設定更佳，常常以搖號、一次性報價、競建造品質（而不是實質推高地價）方式決定土地歸屬，我們預計可能是未來土地市場發展方向。
穩地價和穩房價落位，開發企業盈利能力歸零擔心化解。
政策並不否定商品化的住房供給，但過去地價不斷上漲，房價不能上漲的局面，確實令市場擔心企業盈利能力下降無底部。我們認為，優秀房地產企業的盈利能力會迴歸社會平均水平，高資金成本和高建安成本的地產企業盈利能力會下降到較低水平。但我們認為，行業的盈利能力不會歸零，商品化住宅供給仍會長期持續。
避免房屋質量不斷惡化，有利於具備資金實力和品質的企業發展。
限價和競地價，從制度上影響了商品房營建的品質。企業越來越希望以儘可能快的時間，儘可能低的成本建造完畢，投放市場。北京在2021年第一次集中供地時推出高標準設計方案，並就8宗土地設計方案向社會公吿。相關設計方案主要關注綠色建築，能耗指標，健康指標，宜居技術（外牆保温，防水的長時間承諾保修），減震技術等，並依靠建築質量的提升（而不是拼價格）拿地。這些做法避免房屋質量不斷惡化，有利於具備資金實力和品質的企業發展。
風險提示：
部分企業銷售去化速度下降的風險；部分企業債券市場再融資困難的風險。
構建新時代的房地產供給體系，推動行業預期走向穩定。
我們認為，現階段資金成本低、開發能力強的企業在行業競爭中佔據顯著優勢。行業信用重構正在穩步展開，我們看好低估值的地產藍籌，推薦保利地產，金地集團，萬科A(萬科企業)，龍湖集團，華潤置地，碧桂園，新城控股，世茂集團，旭輝控股集團，陽光城，金科股份，招商蛇口等。
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