本文來自格隆匯專欄：斑馬消費，作者：楊柘

瑞安房地產最終放棄對佛山嶺南天地項目的開發，日前將剩餘兩宗土地退回當地國土部門，並獲得現金補償26.53億元。原本在這兩宗土地上，公司計劃建設佛山最高地標建築。

公司公吿稱，此次退地符合提高資產週轉率及提升資金效益的輕資產策略。隨着退地完成，公司將業務觸角縮回大本營上海及長江沿岸城市。

撤離大灣區？

拿下佛山嶺南天地地塊14年之後，豪宅開發商瑞安房地產（00272.HK）日前進行最後一次出售，將嶺南天地項目7號和8號地塊土地退回佛山禪城區國土部門。

根據公吿，該項目7號、8號地塊土地面積分別為8109.35平方米、16385平方米，土地性質均為辦公及商業用途。

根據公司公吿中所載對上述兩宗土地估值，7號、8號土地賬面淨值分別為9.92億元、14.58億元。

這筆交易，佛山禪城區將向公司發放現金補償26.53億元。據公開報道，7、8號土地目前暫被用作停車場。這兩宗地塊曾被寄予厚望，公司計劃原地建設430米和265米的城市地標建築。

嶺南天地項目位於佛山祖廟東華里。2007年，公司以耗資75.1億元、樓面價約5004元/平方米的代價斬獲該地塊。該項目佔地面積65萬平方米，總建築面積150萬平方米，為彼時廣東省內規模最大舊改項目。

根據公司規劃，嶺南天地項目投資規模超200億元，分5期開發且將在2018年全部完工。實際上，這個項目並未被公司完全開發，在拿地之後，已發生兩次出售。

2011年至2012年，公司向日本三井出售嶺南天地項目中兩宗土地，對價6.14億元；2016年，公司將嶺南天地項目中的4號地塊出售給碧桂園，回籠資金17.26億元。

斑馬消費注意到，這2輪出售過程中，公司的整體策略發生了變化。2013年，公司決定不再直接參與舊改項目，2015年提出輕資產模式。

此後，公司在嶺南天地項目中採取維持策略，2020年報披露，佛山嶺南天地於2021年及之後可供銷售及預售的物業應占建築面積為2800平方米。

隨着7、8號土地的出讓完成，公司在大灣區土地儲備為0，意味着將徹底退出火熱的大灣區。

據去年年報，除佛山嶺南天地項目，公司2021年及以後可供銷售集預售的物業項目分佈在上海、武漢和重慶，其可售及預售應占建築面積合計30.07萬平方米。

去年虧損7.40億元

瑞安房地產一直在做減法。

2016年出售嶺南天地4號地塊、2017年出售重慶天地11幅地塊79.2%股權，隨着2019年資產出售計劃完成，公司才重新出現在公開土地市場上。

2020年，公司競得位於上海青浦區的蟠龍天地兩幅住宅用地，藉以強化在上海住宅市場的可售資源。另外，聯合高富諾收購南京甲級寫字樓南京國際金融中心。

瑞安房地產一直以豪宅開發商著稱，上海新天地、武漢天地等城市中心住宅及商業深入人心。最吸睛的在2008年，公司毗鄰上海地標新天地開發的豪宅項目翠湖天地三期嘉苑售價最高13萬元/平方米，直逼湯臣一品的房價引發熱議。

以豪宅產品立身，公司在全年還是遭遇了黑天鵝

2020年，公司實現營業收入、歸母淨利潤分別為45.97億元、-7.40億元，同比分別增長-55.76%和-138.30%。

去年上半年，受疫情影響，公司投資物業及其他物業資產的公平值下降，及住宅項目施工延遲交付，公司錄得虧損16.22億元。隨着下半年疫情影響減弱，公司錄得淨利潤8.82億元。

排除疫情因素，公司最近幾年業績增長也已陷入瓶頸。2016年至2019年，公司營業收入分別實現176.00億元、184.51億元、248.41億元和103.92億元，同比分別增長171.94%、4.84%、34.63%和-58.17%。同期，歸母淨利潤分別實現10.88億元、16.69億元、19.06億元和19.32億元。

住宅產品一直是公司的業績支撐，2020年，公司合約銷售額211.84億元，住宅合約銷售額210.00億元，佔比99%。

去年，公司住宅平均售價5.28萬/平方米，較上年增長89%。在上海市場，去年住宅平均售價更高，上海太平橋項目達到16.36萬元/平方米；上海瑞虹新城1、2號地塊平均售價分別為13.08萬元/平方米、10.93萬元/平方米。

公司的存貨週轉效率卻在逐年降低，從2016年的0.47降至2020年的0.12。

隨着存貨變現能力減弱，推高公司債務，其負債總額從2019年的591.09億攀升至2020年的687.42億元，資產負債率從54.52%升至59.53%。