本文来自格隆汇专栏：斑马消费，作者：杨柘

瑞安房地产最终放弃对佛山岭南天地项目的开发，日前将剩余两宗土地退回当地国土部门，并获得现金补偿26.53亿元。原本在这两宗土地上，公司计划建设佛山最高地标建筑。

公司公吿称，此次退地符合提高资产周转率及提升资金效益的轻资产策略。随着退地完成，公司将业务触角缩回大本营上海及长江沿岸城市。

撤离大湾区？

拿下佛山岭南天地地块14年之后，豪宅开发商瑞安房地产（00272.HK）日前进行最后一次出售，将岭南天地项目7号和8号地块土地退回佛山禅城区国土部门。

根据公吿，该项目7号、8号地块土地面积分别为8109.35平方米、16385平方米，土地性质均为办公及商业用途。

根据公司公吿中所载对上述两宗土地估值，7号、8号土地账面净值分别为9.92亿元、14.58亿元。

这笔交易，佛山禅城区将向公司发放现金补偿26.53亿元。据公开报道，7、8号土地目前暂被用作停车场。这两宗地块曾被寄予厚望，公司计划原地建设430米和265米的城市地标建筑。

岭南天地项目位于佛山祖庙东华里。2007年，公司以耗资75.1亿元、楼面价约5004元/平方米的代价斩获该地块。该项目占地面积65万平方米，总建筑面积150万平方米，为彼时广东省内规模最大旧改项目。

根据公司规划，岭南天地项目投资规模超200亿元，分5期开发且将在2018年全部完工。实际上，这个项目并未被公司完全开发，在拿地之后，已发生两次出售。

2011年至2012年，公司向日本三井出售岭南天地项目中两宗土地，对价6.14亿元；2016年，公司将岭南天地项目中的4号地块出售给碧桂园，回笼资金17.26亿元。

斑马消费注意到，这2轮出售过程中，公司的整体策略发生了变化。2013年，公司决定不再直接参与旧改项目，2015年提出轻资产模式。

此后，公司在岭南天地项目中采取维持策略，2020年报披露，佛山岭南天地于2021年及之后可供销售及预售的物业应占建筑面积为2800平方米。

随着7、8号土地的出让完成，公司在大湾区土地储备为0，意味着将彻底退出火热的大湾区。

据去年年报，除佛山岭南天地项目，公司2021年及以后可供销售集预售的物业项目分布在上海、武汉和重庆，其可售及预售应占建筑面积合计30.07万平方米。

去年亏损7.40亿元

瑞安房地产一直在做减法。

2016年出售岭南天地4号地块、2017年出售重庆天地11幅地块79.2%股权，随着2019年资产出售计划完成，公司才重新出现在公开土地市场上。

2020年，公司竞得位于上海青浦区的蟠龙天地两幅住宅用地，借以强化在上海住宅市场的可售资源。另外，联合高富诺收购南京甲级写字楼南京国际金融中心。

瑞安房地产一直以豪宅开发商著称，上海新天地、武汉天地等城市中心住宅及商业深入人心。最吸睛的在2008年，公司毗邻上海地标新天地开发的豪宅项目翠湖天地三期嘉苑售价最高13万元/平方米，直逼汤臣一品的房价引发热议。

以豪宅产品立身，公司在全年还是遭遇了黑天鹅

2020年，公司实现营业收入、归母净利润分别为45.97亿元、-7.40亿元，同比分别增长-55.76%和-138.30%。

去年上半年，受疫情影响，公司投资物业及其他物业资产的公平值下降，及住宅项目施工延迟交付，公司录得亏损16.22亿元。随着下半年疫情影响减弱，公司录得净利润8.82亿元。

排除疫情因素，公司最近几年业绩增长也已陷入瓶颈。2016年至2019年，公司营业收入分别实现176.00亿元、184.51亿元、248.41亿元和103.92亿元，同比分别增长171.94%、4.84%、34.63%和-58.17%。同期，归母净利润分别实现10.88亿元、16.69亿元、19.06亿元和19.32亿元。

住宅产品一直是公司的业绩支撑，2020年，公司合约销售额211.84亿元，住宅合约销售额210.00亿元，占比99%。

去年，公司住宅平均售价5.28万/平方米，较上年增长89%。在上海市场，去年住宅平均售价更高，上海太平桥项目达到16.36万元/平方米；上海瑞虹新城1、2号地块平均售价分别为13.08万元/平方米、10.93万元/平方米。

公司的存货周转效率却在逐年降低，从2016年的0.47降至2020年的0.12。

随着存货变现能力减弱，推高公司债务，其负债总额从2019年的591.09亿攀升至2020年的687.42亿元，资产负债率从54.52%升至59.53%。