作者 | 晨光

數據支持 | 勾股大數據

來源 | 格隆匯探雷區（ID：glh-tlq）

老牌房地產中介世聯行抱上國資大腿，實控人“割肉”籌資，撕開了世聯行艱難困局的最後一塊遮羞布。7月1日，世聯行（002285.SZ）公告，控股股東世聯中國向珠海大橫琴轉讓世聯行股份2.01億股，佔總股本的9.9%。每股2.8元，成交金額5.65億元，並將剩餘股份的表決權委託給珠海大橫琴；7月19日，華居天下向大橫琴轉讓其持有的世聯行122,265,400股股份，佔總股本的 6.00%，每股轉讓價格為人民幣 3.10 元，成交金額3.79億元。

值得一提的是，本次世聯行引入國資股東大橫琴，距離其終止收購同策僅僅三天。

那麼，世聯行控股股東為何割肉也要抱上國資大腿呢？

轉讓公告顯示，引入大橫琴除了完善上市公司的股東結構，還可以為世聯行拓寬融資渠道。從財報數據看，融資已然成為世聯行重中之重的問題。

一、世聯行相當“差錢”

截至2020年半年報，世聯行貨幣資金總額24.06億元，其中因抵押、質押或凍結等對使用有限制的貨幣資金為3.58億元，也就是説未受限的資金總額為20.48億元；然而，世聯行銀行借款總額達到18.21億元，其中短期借款高達17.04億元，未受限的資金總額減去有息負債，其餘額僅2.27億元，勉強覆蓋銀行借款。上半年營業成本為25.58億元，其中工資獎金9.33億元，按平均數計算每月工資獎金支出達1.56億元，可見其流動性非常緊張。

為籌集資金，今年以來，世聯中國已經兩次質押共計1.2億股股票，佔其所持世聯行股份比例的19.89%。其中，5月29日向廣東華興銀行質押的6000萬股是為世聯行申請貸款進行擔保。

值得注意的是，世聯行還面臨着融資不暢的困境。6月28日，世聯行一筆17.3億元的可轉債終止發行。這筆可轉債議案已經在2017年通過臨時股東大會審議，對於終止發行的原因，世聯行表示“鑑於資本市場環境及公司資本運作計劃調整”，對於缺錢的世聯行來説，是否還是其他原因導致可轉債流產？

作為曾經的房地產代理行業TOP1，世聯行有着輝煌的過去。

二、一手好牌

1993年，世聯行由陳勁鬆在深圳創辦。2009年，世聯行迎來事業第一個高峯——深交所上市，並制定了“交易+顧問策劃”雙輪驅動業務模式。

2009年至2012年，伴隨着國內房地產市場的發展，“交易+顧問策劃”雙輪驅動業務模式給世聯行帶來了高速發展：

2013年，世聯行國內房產銷售代理額破3000億元，營收達到25.6億，淨利潤3.2億。此後，五年間營收、淨利潤一路高歌猛進，2017年創下歷史新高。2017年，世聯行的營收和利潤均為2013年3倍多，分別為82.1億元和10億元。

三、打得稀爛

自2018年以來，房地產行業增速不斷下滑，房企獲客難度加大，渠道取代中介成為一種行業趨勢。作為房企中介的“老大哥”，世聯行成為行業變局的“犧牲品”，業績壓力不斷增加。

2018年，世聯行首次出現業績下滑，當年實現營收75.3億，扣非淨利3.7億，同比分別下滑8.26%和61.69%。2019年業績再度下挫，營收、扣非淨利分別為66.5億、0.37億，同比下滑11.73%、89.85%。

2020年上半年受疫情影響，房地產市場出現史上最難開局。財報顯示，2020年半年度世聯行實現營收28.01億元，同比下滑9.76%，與此同時淨利潤也由盈轉虧，扣非淨利潤虧損1.07億元，同比下滑254.66%，為上市以來的首次虧損。

面對強勢崛起的競爭對手，世聯行在過去幾年裏遭遇了激烈競爭，業績已連續下滑。

2017年至2019年，世聯行分別實現營業收入82億元、75億元、66億元持續下滑，歸母淨利潤分別為10億元、4億元、0.8億元，也均大幅下挫。

新房代理是世聯行的核心業務板塊。2017年至2019年，世聯行結算的新房代理銷售成交額分別為4523億元、4029億元、3569億元，與之對應的代理收費平均費率也在下滑，同期分別為0.84%、0.82%、0.8%。

此外，世聯行的新房代理費率在今年預計還會繼續下滑。2019年底，世聯行累計已實現但未結算的代理銷售成交額約3832億元，將在2020年陸續結算28.7億元代理費收入，相當於代理費率為0.75%。

根據中國經營報數據，世聯行的競爭對手包括已在香港聯交所上市的易居（中國）企業控股有限公司（02048.HK，以下簡稱“易居企業控股”），以及登陸紐約證券交易所的貝殼找房。

其中，易居企業控股在2019年的新房代理銷售成交額達到了5324億元，相應的代理費率為0.86%，仍要高於世聯行。

而貝殼找房在新房業務上，不僅尋求到了規模擴張，而且實現了高額利潤。2017年至2019年，貝殼找房的代理新房業務銷售成交額分別為2526億元、2808億元、7476億元，與之對應的新房費率分別為2.54%、2.66%、2.71%，大幅高於世聯行、易居企業控股，且連年增長。

這意味着跟同行業內的頭部企業相比，過去幾年裏，世聯行在核心業務板塊——新房代理上的競爭優勢與議價能力，早已相形見絀。而珠海大橫琴集團受託成為上市公司的控股股東，除了提供財務融資以外，後續能否導入資源、提振業績，依然任重道遠。

四、業務借款那點事

2018年，世聯行對上海領霖餐飲管理有限公司的業務借款402.82萬元進行核銷。

2019年，世聯行對上海領霖餐飲管理有限公司的業務借款470.47萬元進行核銷。

連續兩年，世聯行對領霖餐飲的業務借款累計核銷873.29萬元。

探雷哥，感到好奇。扒了扒這家叫上海領霖餐飲管理有限公司，工商資料顯示：2017年12月26日成立，註冊資本300萬元。這麼點註冊資本，通過業務借款873.29萬元，探雷哥想了想這應該是一家比較牛逼的公司。那麼如果真牛，不應該當年業務借款就認定無法收回，需要核銷。通過，企查查發現領霖餐飲的一份裁判文書，裁定書內容如下：

為了房屋租賃款，領霖餐飲被茗玥餐飲起訴了。敗訴後，除扣劃領霖餐飲銀行存款8.66萬元外，查得被執行人名下居然無其餘可供執行的財產。也就是説領霖餐飲家底共計8.66萬元。

最後，通過股權鏈發生世聯行佔茗玥餐飲股權的10%。業務借款核銷，難道存在利益輸送？

五、結束語

2020年，對於世聯行來説，無疑是從未有過的艱難時刻。

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