保利物業(06049.HK)：佈局“1+2“主賽道，打造平台型央企物管，給予“買入”評級，目標價 97.1 港元
機構：西南證券
評級：買入
目標價： 97.1 港元
業績高增長，行業格局中具有優勢地位。16-19 年公司營收由 25.6 億元提升至59.7 億元，CAGR 高達 32.5%；歸母淨利潤由 1.5 億元提升至 4.9 億元，CAGR高達 48.8%。公司有望和萬科物業、碧桂園服務成為未來住宅、商辦和城鎮物業的綜合實力 Top3，與央企中海物業及招商積餘相比，公司在母公司支持、增值服務以及賽道佈局上均具有優勢，是當之無愧的央企物管龍頭。
內生外拓雙輪驅動，在管面積有望持續快速提升。16-19 年公司在管面積由 0.8億方提升至 2.9 億方，CAGR 高達 52%；合同管理面積由 1.4 億方提升至 5.0億方，CAGR 高達 54.4%。一方面母公司保利發展提供強力支持，16-19 年保利發展銷售面積 CAGR 達 27.6%，高於中海地產和招商蛇口；另一方面公司通過多樣化進行市場拓展，19 年第三方項目在管面積和營收佔比分別提高至 58%和 18%，公司市場化程度位居行業前列。
佈局住宅、商辦及城鎮物業的“1+2”主賽道，打造平台型央企物管。住宅領域：打造差異化雙品牌模式，營收由 16.4 億元提高至 28.6 億元，CAGR 高達 20%；商辦領域：2022 年市場規模將超過 3000 億，公司針對商辦服務，率先推出星雲企服子品牌，16-19 年商辦服務營收 CAGR 高達 25%，增長迅猛；城鎮領域：公司推出“鎮興中國”，與其他企業錯位競爭，已落地 10 個項目，總覆蓋面積達 772 平方公里，佈局 wanglin 由長三角開始全國化，模式可複製性得到驗證。
增值服務大幅上量，帶動公司盈利水平顯著提升。16-19 年公司非業主增值服務營收佔比由 15.6%微升至 16.2%，關聯方龍頭房企保利發展將為業務提供強力支持；社區增值服務依靠業務的多樣化和業主使用滲透率的提升，營收佔比10.1%大幅提升至 19.3%，增值服務合計營收佔比已提升至 36%，毛利佔比已提升至 55%，社區增值服務規模位居行業首位。增值服務業務毛利率高於物業管理服務，帶動公司 16-19 年毛利率由 16.7%提升至 20.3%。
盈利預測與投資建議。預計公司 2020-2022 年歸母淨利分別8.0/11.7/16.7 億元， EPS 分別為 1.45/2.11/3.02 元。考慮到公司業務跨越住宅、商辦和城鎮三大賽道，縱向深挖增值服務價值，內生外延作用下在管面積有望持續提升，我們上調投資評級至“買入”，目標價 97.1 港元。
風險提示：第三方項目拓展不及預期：城鎮物業模式落地不及期等。
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