2017年10月，萬科創始人王石卸任董事局主席職位，標誌着曠日持久的“寶萬股權之爭”終於落下帷幕。接下來的2年時間，王石本人逐漸淡出資本市場的視野。

今年10月，王石新書《我的改變——個人的現代化40年》已經開售，但沒有在市場上引起多大的反響。11月23日，在首都圖書館新書分享會上，王石談及萬科稱“根據我掌握的信息，公司年報非常好”，引起了軒然大波。

11月25日，萬科A（000002.SZ）大漲6.07%，萬科企業（2202.HK）大漲5.24%，A+H市值一日合計大漲超過180億，並帶動港A兩市房地產板塊集體暴漲。王石的“劇透”樂了廣大的散户朋友，同時也迎來信披違規的質疑。

（來源：Wind）

後來，萬科A在互動易上緊急迴應稱，公司未向王石先生提供有關經營業績的未披露或預測數據，王石未掌握關於公司業績的內幕信息。説白了，萬科認為這是王石自己的判斷，我們什麼也沒幹！

王石“泄密”所帶動的行情，並不持續，今日萬科下跌超1%。當然，這也有消息面上的利空。昨日晚間，“建行總行暫時關閉了該行深圳分行的按揭貸放款系統，或將於2020年元旦恢復放款。”迅速佔領財經頭條。

今年以來，萬科累計上漲24%，不算多，並且相比於2018年1月曆史高點仍然下跌超過27%，遠遠跑輸同期其他領域的白馬龍頭。

那麼，問題來了，風口當下的萬科，究竟還有沒有投資價值？

一、萬科為何持續萎靡？

今年前三季度，萬科營收2239.15億元，同比增長27.12%，歸母淨利潤182.41億元，同比更是大增30.43%。去年，營收和歸母淨利潤同比增速分別為22.55%、20.39%。

今年相對去年，盈利數據均好於去年。然而30%以上的利潤增速並沒有帶動萬科股價走多強。

為什麼？

第一，萬科今年的銷售額以及銷售面積的同比增速大幅下滑。

今年前三季度，銷售金額為4756億元，同比僅增長10.2%，銷售面積為3062萬平方米，同比增速下滑至5.5%。因為房地產的結算週期的因素，業績並不是反應當下的真實情況，存在滯後性。這也是30%以上的利潤增速還拖不動萬科股價上漲的重要邏輯之一。

第二，市場對於未來預期的房地產市場極度悲觀。

除了此前限售限貸限購等傳統打壓手段外，今年上層政策直接圍堵房企的“融資端”，導致超過446家中小房企破產，大中型房企仍然受到波及，甚至一些大型房企全面停止拿地，並加大“甩賣”回籠資金。

並且，在三季度政治局會議上，高層明確提出不再靠房地產刺激短期經濟增長，明確政策不會放鬆。這無疑讓房企們心灰意冷，更是給投資者澆了一盤冷水。

數據上，同樣有所表現。2019年1-10月，全國房地產開發投資額累計人民11萬億元，同比增加10.3%，較前9月環比回落0.2個百分點。

總之，不管是開發商，還是投資者，均對於未來的房地產市場持有非常悲觀的預期。這亦是包括萬科在內的地產板塊表現持續低迷的重要因素之一。

二、長期投資邏輯不變

在A股市場，一家優秀的上市公司往往伴隨着高分紅，不管是茅台平安還是格力美的，還是萬科恆大。這是從側面反映投資價值的維度之一。

在房地界，萬科一直是行業標杆，不管是對於行業遠景把握、公司治理水平、經營穩健、以及對待中小股東上。

我們來看一組分紅數據：萬科自從1991年上市以來，共計分紅27次，意味着上市後便有分紅記錄。這在大A市場上是極度少見的。

27年來年，累計實現淨利潤為2011.7億元，累計分紅高達573.6億元，累計分紅率高達28.51%。

並且，萬科的股息支付率越來越高。2012年，股息支付率為15.79%，2018年已經高達34.97%。據統計，最近5年股息年化增長率為20.6%，最近10年股息年化增長率為35.5%。

目前，萬科股息率為3.774%，僅次於2013年的5.07%。這意味着股價不漲，拿着分紅就有將近4%的收益率，跑贏大多銀行理財。

雖然未來5年，不能奢望股息增長率能達到20%以上，取一半也有10%，加之近4%的股息率，手握萬科，未來享有14%的收益率不難。

那麼，對應萬科的增長邏輯又是什麼呢？

1、房地產仍然是經濟的支柱

前三季度，GDP同比增速僅有6.2%，單看三季度僅有6%。

今年以來，貢獻經濟增長60%的消費表現較為疲軟。其中，9月消費增速同比增長7.8%，環比8月提升0.3%，而到了10月，增速回落0.6%，僅有7.2%。

另外，全國固定資產投資完成額累計同比增速為5.4%，房地產投資增速為10.5%，基建投資增速為4.5%。

從目前的數據來看，地產銷售表現並不差。1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。前10月，商品房銷售額同比提升7.3%,已經是連續第4個月環比回升。

房地產依然是國民經濟的“定海神針”，如果未來經濟繼續下行，穩定房地產投資是必要的。最近一時間，南京、深圳、成都等地方城市均採取不同程度刺激低迷樓市，也基本貫徹“鬆了就要緊，緊了就要鬆”的原則。

未來，房地產肯定沒有過去一輪增速那麼快，但地產仍然是支柱，我們的城市化率還沒有達到西方發達國家的水平。

縱觀全球，房地產幾乎無一例外的是國民經濟增長的重要一環。在中國，同樣缺不了這把夜壺，經濟壓力大的時候，拿出來用一用是必須的。不要看口號看得響亮，要看實際怎麼做。

2、萬科享受超行業平均的增速

其實，萬科對於地產前景把握幾乎是所有房企中最有前瞻性的。在2014年，萬科高喊地產進入“白銀時代”，拿地謹慎保持穩健的擴張速度，而不像碧桂園等大型房企瘋狂拿地、瘋狂擴張，一度衝上房企的“頭把交椅”，賭的就是未來地產反轉。

然而，事實並不是那樣。2018年，萬科首度打出“活下去”的標語，叫醒了沉睡不醒的大中小房企，提前應對未來的糟糕的宏觀背景。

萬科，其實算是最早開啟轉型的地產巨頭。

2014年，萬科物業營收19.9億元，到2018年增長至98億元（營業利潤率為17.4%），增長392%，佔總營收的3%。

此外，萬科還大力發展租賃市場。截止今年9月底，公司租賃住宅業務覆蓋35個城市，累計開業9.8萬間，其中74%位於一線、杭州等14個核心城市。

雖然，萬科還沒有完全轉過頭來，但動作要明顯快於同行。可以看出，萬科管理層具備商業遠景意識。

從歷年財報看，萬科經營穩健（擴張不急不慢），財務信用狀況極好。萬科最新發行的五年期住房租賃專項債，利率竟然低至3.55%，僅比十年國債略高；公司半年報信息顯示，公司發行的債券最高利率僅有4.54%。

所以，萬科未來長期跑贏行業平均增速是板上釘釘。並且，隨着接下來的一輪房地產市場洗牌，萬科等為首的龍頭房企有望擴大市佔率。

三、尾聲

目前，萬科動態市盈率為8.43，處於多年來估值區間下限。從PB角度看，目前也僅有1.92倍，同樣處於較低水平。

此外，明年宏觀經濟預期還將繼續受壓，房地產市場也不會太好，短期投資還將面臨政策調控等多方面的影響，風險不小。

如果從中長期來看，目前入局的點位是不錯的，畢竟是歷史估值地位。不過要記住，未來房地產股投資不會有太強的爆發力，但是享受一個穩穩當當、超過10%以上年化收益率應該不成問題。