寶龍地產(01238.HK)：基本面優秀，價格技術調整提供買入機會，維持“買入”評級，目標價6.29 港元
機構：中泰證券
評級：買入
目標價：6.29 港元
市值快速提升是MSCI指數調出主要原因，恆指季檢有望升公司入中型股指數
昨晚MSCI公佈指數成分變動，寶龍地產暫被調出MSCI中國小型股指數以及MSCI標準指數範疇，我們認為公司近月來市值快速上升，導致ATVR暫未達標或為此次未被納入的原因；MSCI用ATVR（annualtradedvalueratio）考察流動性，該指標大約相當於成交額中位數與市值的比率。恆指公司將於今晚公佈季檢結果，考慮1）公司市值不斷提升；2）恆指用股數而非市值考察流動性，我們認為公司大概率會在此次或下次升入恆生綜合中型股指數。
物業銷售增長強勁，資產負債水平穩健，商業競爭力顯著提升，看好公司基本面
我們維持對公司基本面的正面看法：1）銷售增長強勁：19年年中公司將銷售目標由500億上調至550億，前10月合約銷售同比增長52.4%達505.1億人民幣，達成全年目標的91.8%，我們預計2020年銷售增長有望繼續高於行業平均水平；2）資產負債表穩健：淨負債率由18年底的101.6%下降至19年中的91.4%，現金對短債覆蓋倍數由1.1x上升至1.5x,融資成本由18年的6.48%下降至19年上半年的6.24%；商業收入對利息覆蓋倍數維持在1.x以上；3）寶龍商業與騰訊（700HK）合作不斷深化，18年底雙方聯合發佈“鈕釦計劃”，19年11月1日騰訊位置服務與寶龍商業達成戰略合作，我們認為這是鈕釦計劃的落地與深化，我們預計公司經常性收入21年達54.2億，19-21年CAGR22.8%，商業運營的競爭力不斷提升亦有望在品牌、拿地為公司帶來協同效應。
維持盈利預測，提升目標價至6.29元港幣，維持買入評級
截止11月8日，公司股價相當於7.8x的19年PE，0.6x的19年PB，低於可比同行（圖2）；對應6.9%的19年股息率，高於可比同行（圖2）。我們維持對公司基本面非常正面的看法，預計1）公司升入恆生綜合中型股指數以及2）完成商業管理公司上市有望成為近期股價催化劑。我們維持目前盈利預測，預計19-21年核心淨利潤CAGR28.1%，根據10月15日配股的攤薄影響微調EPS。我們滾動至2020年7.5xPE，給予公司6.29港元的目標價，現價對應24.6%的潛在升幅。我們維持買入評級。
風險提示：（一）房地產政策大幅收緊；（二）人民幣匯率波動
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