作者：克而瑞研究中心 房玲、羊代红

来源：克而瑞地产研究

【销售增长相对缓慢，或将被赶超】全口径销售金额1056.2亿元，同比增长8.8%。上半年全口径销售金额排名在8-15名之间的其他房企，销售金额增速都在30%左右，此消彼长之下，龙湖与后两位房企的规模差距越来越小，未来或将被赶超从而跌出前十。 

【错峰拿地，积极补仓】新增50个地块，其中27块地是在5-6月份拿地，错开了房企一季度末拿地高峰。新增计容面积为924万平方米，总成本约720亿元，分别同比下降28.8%和上涨了7.8%，主要在于企业加大在一线城市的拿地力度，其拿地均价上涨了51.4%至7788元/平方米。 

【利润率有所下降但仍处行业优秀水平】实现营业收入385.7亿元，同比增长42.2%，毛利率为32.62%，同比下降4.51个百分点，分部来看，其各个板块毛利率均有不同程度的下降，但仍处于行业的较高水平。 

【融资优势凸显，债务配比持续优化】销售回款维持高位保证现金增长较大，在手现金较期初增长了28.3%至580.7亿元，到目前为止是唯一一家没有碰过前融的民营房企。上半年净负债率53.02%，平均融资成本为4.56%，均为行业极低水平。 

【商业板块有望未来3-5年实现正现金流】2019年上半年在多元化的道路上持续前进，投资业务不含税租金收入为25.8亿元，较上年增长39.2%。截至2019年上半年，龙湖已开业商场29个共计296万平方米，未来，前期拿的85个商业将逐步开业，将增添龙湖商场的营业收入。

销售：增长相对缓慢

单城市产能同比下降27.5%

2019年上半年龙湖实现全口径销售金额1056.2亿元，销售面积650.8万平方米，分别同比增长8.8%和3.4%，增速和年度目标增幅9.6%接近，销售目标完成率48.0%，高于TOP10房企46.5%的水平。而其全年可售货量的68.6%即2400亿元，将于下半年推出，下半年只需去化47.67%即可完成今年的销售目标，目标的完成压力不大。

但与规模接近的房企相比，龙湖上半年增速相对缓慢。上半年全口径销售金额排名在8-15名之间的其他房企，销售金额增速都在30%左右，此消彼长之下，龙湖与后两位房企的规模差距越来越小，未来或将被赶超从而跌出前十。

龙湖销售的增长，主要在于销售贡献城市的增加。2019年上半年龙湖销售城市42个，同比增长了14个，项目的集中入市将会加大未来的销售增长。此外，龙湖年上半年单城市销售25亿元以上的城市有17个，销售贡献率达到84%，其中，重庆、杭州、成都是销售的前三甲，分别是143.23亿元、105.94亿元、73.02亿元。但值得注意的是，龙湖上半年的单城市产能为25.1亿元，同比下降了27.5%，部分城市如济南、泉州等销售金额同比下降幅度超过了60%。

从销售分布来看，销售金额贡献最大的区域是中西部区域，占比达到37%，同比增长了8.3个百分点，增幅最大，而随着前几年龙湖于中西部城市布局的加大，加上其中西部新增土储的90%以上均位于二线城市，未来中西部的销售贡献将会保持高位；而从城市能级来看，龙湖的销售金额的84.6%位于一二线城市，同比下降了5.3个百分点，一二线城市占比较大，其销售受一二线城市限价等调控政策的影响较大。

投资：新进四城，错峰拿地积极补仓

2019年上半年龙湖新增50个地块，其中27块地是在5-6月份拿地，错开了房企一季度末拿地高峰。上半年新增计容面积为924万平方米，总价约720亿元，分别同比下降28.8%和上涨7.8%，主要在于企业加大在一线城市的拿地力度，其拿地均价上涨了51.4%至7788元/平方米。 

虽龙湖上半年拿地同比增长不大，但相对TOP10房企的投资力度来说，拿地相对比较积极，上半年拿地销售金额比0.68，高于TOP10房企0.36的平均值。此外，龙湖持续加大获取项目的权益，权益建面占比72.6%，较2018年全年上涨了9.9个百分点，权益占比上涨较大，加上拿地均价的大幅上涨，这将有利于龙湖未来营收的增长以及毛利的增加。

龙湖上半年加大了在一线城市的布局，共花费137亿元，使得一线城市新增拿地金额占比同比增加9.8个百分点至19.0%，从而拔高了龙湖的拿地均价。与此同时，龙湖持续加大在三四线城市的布局，三四线城市拿地总价占比14.4%，同比上升2.3个百分点，且新进入的四个城市中山、茂名、漳州、咸阳都是三四线城市，继龙湖2018年完善全国二线城市的布局之后，继续完善核心三四线城市的布局，为其区域深耕打下基础。

随着粤港澳大湾区的持续推进利好，珠三角城市存在较大的机遇，龙湖加大在珠三角区域的布局，上半年珠三角拿地总价同比增长了193%，占比同比增长了14个百分点，增长和增幅都是最大的。此外，龙湖除了环渤海区域持平之外，长三角及中西部区域拿地总价均有不同程度的下降，不过拿地占比这两个区域最大，分别是34.6%个23.5%。

截至2019上半年末，龙湖总土储6636万平方米，较期初增长7%，权益建面4911万平方米，权益比69.2%，总货值9800亿元，按货值算可供龙湖未来4年左右的销售发展。其中中西部建面占比39%最大，是未来业绩贡献的主要区域。

盈利：利润率有所下降

但仍处行业优秀水平

2019年上半年龙湖实现营业收入385.7亿元，同比增长42.2%，物业销售收入342亿元，投资性物业26亿元，物业及管理及其他收入18亿元，分别同比增长42%，39%和48%，各个板块收入持续增大。物业销售收入中，济南和重庆的营业收入最高均超过了90亿元，共计188.16亿元，营业收入贡献较大。 

盈利水平持续稳健，上半年龙湖的毛利率为32.62%，同比下降4.51个百分点，分部来看，其各个板块毛利率均有不同程度的下降，但仍处于行业的较高水平，而龙湖表示，其C2 （商业）板块未来3-5年将实现现金流为正，届时将会持续拉高龙湖的盈利水平。归母净利率为16.36%，同比下降了3.66个百分点，而TOP10房企2018年的归母净利率为10.80%，龙湖的归母净利率高于TOP10企业，也明显高于行业平均水平。

偿债：融资优势凸显

债务配比持续优化

销售回款维持高位保证现金增长较大，其销售回款率为95%，持续维持高位，其在手现金较期初增长了28.3%至580.7亿元，现金短债比4.22，长短债比9.18，一方面其现金能够负债全部短债，另一方面其债务结构较为合理，债务结构持续优化，其现金短债比及长短债比均高于TOP10房企，也正是因为其优秀的融资能力使得其债务配比上持续优化。

在资本运营方面，融资成本持续维持较低水平。2019年龙湖净负债率53.02%，净负债率微涨0.08个百分点；平均融资成本为4.56%，同比微涨0.01个百分点，仍保持行业较低水平。这主要得益于龙湖历年自律的融资行为，到目前为止是唯一一家没有碰过前融的民营房企，在开发贷额度的使用上面，通常都会留有余地，以便控制负债成本及水平。

多元化：商业板块有望未来3-5年实现正现金流

2019年上半年在多元化的道路上持续前进，2019年上半年龙湖投资业务不含税租金收入为25.8亿元，较上年增长39.2%。商场、冠寓、其他租金收入的占比分别为81.8%、16.7%和1.5%。物业管理方面，管理面积1.2亿平方米，已经入73个城市，实现收入18亿元，同比增长48%，预计未来每年的收入有30-40%的增长。

上半年末，龙湖已开业商场29个共计296万平方米，整体出租率为98.0%，下半年将继续开业9个商场，商业开业面积预计将增加到362万平方米，开业商场达38个；累计到2020年有675万平方米，开业商场达70个。而早期龙湖已经拿下了85个项目，这些项目将会在未来几年释放，将加大龙湖商场的营业收入，龙湖商场在保证每年的稳定增长的同时，其已开业商场的持续保持较大的租金增速，按开业年限切分，其开业10年商场租金收入同比仍增长4%，在龙湖已开业商场的良好运营及新开业商场的加持下，有望3-5年自身变成正的现金流。

龙湖冠寓已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等一线城市及领先二线城市开业运营，2019年中6万间以上开业，4.26亿元收入，同比增长207%，规模已经达到行业前三，调低之前预测2019年开业超过10万间目标至8万间，其目标2020年实现冠寓收入20亿元，较之前的30亿元目标也有所调低。