真的，賣不逢時的新房太多了。

拖了那麼久，如今入市的新房，定局幾乎寫在了明處。

一部十幾年的舊改書

每一箇舊改項目，都是樓市的一部繞不開的史詩。

最近，位於南山西麗的珠光村舊改一期A項目更名為珠光和山悦花園。

據瞭解，項目預計今年下半年有望入市，市場吹風價7w+/平。

這就意味着這個拖了近15年的舊改，終於迎來了實質性的結果。

十幾年的時間，可以説是用了一代人的青春才換來了如今的進度。

珠光和山悦花園部分原是南山西麗的風格城事花園。

而風格城事花園屬於珠光村舊改範圍。

整個珠光村舊改單元用地面積為156169.5平方米，拆除用地範圍為135520.1平方米，更新單元分兩期實施，一期內分為A、B項目實施。

其中，一期A項目拆除用地範圍內包括3個地塊，包含幼兒園、社康、社區活動中心等機構，共7棟住宅，用地面積共46434.09㎡，由深圳市珠光投資發展有限公司開發。

而珠光和山悦花園共2個建設地塊，規劃建設6棟超高層住宅及1棟保障房和回遷房。

其中，03-01地塊，用地面積15431.1平，總建面約10.23萬平，住宅建面約5.59萬平，3棟43/42層住宅，2棟公寓，2棟商業，共448套住房，其中338套住宅小於90平，分為兩期開發。

03-02地塊總建面約11.87萬㎡，住宅建面約6.4萬㎡，共795 套住房，包括保障性住房168套、回遷住房 627套。

一期B項目拆除範圍用地面積67188.6㎡，規劃容積254764㎡，由京基集團開發，目前建設還未見主體。

一期A項目珠光和山悦花園用地批覆於2023年8月通過，同年9月正式動工。

目前珠光和山悦花園建設進度已經到了十多層。

周邊二手房樓齡整體偏大。

參考週二手房掛盤情況，如寶珠花園最新的成交記錄是今年3月，一套86.31平户型的房源成交總價約535萬，摺合單價約6.2萬/平。

市場落差

珠光和山悦花園前世今生不算太過複雜，項目的位置相對市場來説，有一定的概念預期。

項目直線距離深惠城際線，未來可建成巨大的最大高鐵樞紐。

項目直線距離西麗留仙洞總部基地直線約2公里，而留仙洞總部扎堆了大量的高科技企業，擁有龐大的產業效應。

但項目拖了十幾年，錯失了市場最佳入場階段。

一方面，如今的市場已經是“骨折市”，新房也進入了比如南山科技園板塊的華潤城潤璽一二期，開盤備案均價約13.2萬/平，備案單價區間約12萬-14.7萬/平。

如今實際的成交價格水平，已經很貼近業主當初的購入價，並且6-7月的成交價水平，相比今年3—5月的成交價水平更低。

而南山西麗板塊，這兩年入市兩個項目，一個是鼎盛金域陽光家園以及總章疊翠公館，與珠光和山悦花園距離也比較近。

其中，總章疊翠307套住宅，備案均價約81698元/㎡，單價區間約7.23萬-8.8萬/平，總價區間約587萬~1228萬，2023年年底入市，深圳房地產信息平台顯示還剩餘44套未售。

而總章疊翠公館曾經入市的時候，市場一度流傳一個看法“不是華潤潤璽買不起，是總章更有性價比，看同一個大沙河公園，價格僅需要一半”。

意思是，只要一半的價格就能獲得同樣的景觀視野。

但即便如此，項目還是經過了一年多的折扣促銷才有的去化表現。

另一方面，與市場購買力高度相關的拐點出現。

比如深圳人的收入拐點是很明顯的。

大家都知道收入增加變少了，並沒有太具體的概念。

如果看具體的數據就會發現，大家的收入增幅是近10年最低了。

據深圳統計局數據，城鎮非私營單位就業人員平均工資2024年為174478元，為近10年的最高，但增速是近10年最低，城鎮非私營單位就業人員平均工資的增速高峯2019年的時候衝到了13.9%，而到了2024年增速直接從2023年的5.6%回落到1.5%。

城鎮私營單位就業人員平均工資2024年為95217元，也同樣如此，2024年的增速從2023年的4.3%掉到了1.1%。

要知道，深圳城鎮非私營單位就業人員是中高收入羣體，收入相對穩定且有一定保障，是消費主力，同時也是支撐本地樓市重要的購房需求羣體。

再比如這兩天再次上調的養老金比例，雖然是上調了，但上調幅度是最低的。這就意味着養老金的增速也在放緩了。

這基本是中高收入羣體的退休待遇和消費預期了，同樣也藴藏着購房消費的能力。

所以，這樣的市場的時機，對這樣一個拖了十幾年的舊改項目來説，並沒有很大的優勢。