《港樓》仲量聯行料中小型住宅今年跌價5% 豪宅降最多10%
仲量聯行發表中期市場回顧及預測。該行香港主席曾煥平表示,樓市好淡因素爭持,樓價走勢缺乏清晰方向。HIBOR下跌、股市上漲,以及300萬至400萬元樓宇的印花稅下調均利好樓市。然而,地緣政治不確定性、負資產水平創22年新高、新盤以七折以上推售、以及潛在的商業地產危機,均爲市場帶來重大阻力。
他指,儘管2025年上半年二手市場交易量回升至約2萬宗,但二手住宅總成交量仍比2018至24年的平均水平低22%。成交量的輕微改善不足以支撐價格大幅反彈,以往的樓價反彈均建基於成交量上升逾五成或以上。
曾煥平預計到今年底,市場需要56.7個月來消化全部庫存,高於2015至21年間51.3個月的平均值,爲此發展商必須持續減價,令樓價回調的時間進一步拖長。他預料樓價將要到2026年後期,當庫存回落至健康水平,纔有望持續復甦。
不過,宏觀經濟指標顯示樓價跌幅或會放緩。受惠於定期存款規模較2021年水平倍增,在租金回報率與存款利率利差持續擴闊的帶動下,資金或會轉投地產市場。此外,人才簽證計劃帶動的人口增長率先推動了租賃需求,其後或進一步刺激置業需求。
曾煥平表示,在未來六個月,發展商仍需持續對新盤減價出售,以確保去貨速度。若市場認爲HIBOR將長期維持2釐以下,則低利率環境有望促進住宅銷售。受非本地專才及學生入境持續增加帶動,住宅租金料將突破歷史新高。而樓價方面,他預期中小型住宅價格今年將下跌5%。此外,受財困影響而放售的商用物業增加,影響同時持有豪宅物業的業主,因此,對豪宅資本價格預測從原先的下跌5%調整至下跌5%至10%。他又預期負資產數字會繼續上升,而這會間接影響零售消費意欲及氣氛。
土地市場方面,仲量聯行評估及諮詢部主管區建強指出,政府計劃於今年下半年推出北部都會區「片區開發」試點土地招標,2024年底公佈的初步方案目前已收到22份意向書。然而,當前市況會削弱投資者的投資興趣。信貸緊縮也增加了發展商的融資成本,新盤持續減價亦影響潛在利潤。發展商還須承擔地盤平整、基建工程、道路及休憩空間建造等責任,以及將非住宅用地歸還政府,種種因素均可能限制盈利空間,降低私營機構的參建意願。
區建強建議,政府可從住宅銷售利潤中分取餘款,通過分期支付方式減輕發展商財務壓力;考慮到片區規模,應允許發展商在公共基建等環節遇到問題時進行靈活調整;及就公共基建發展提供充分指導。
他續指,由於市場需要更多時間消化現有和即將推出的公私營項目供應,因此合理的策略應爲集中發展北部都會區,並暫緩交椅洲人工島計劃,直至預期的住宅供應無法滿足需求爲止。
另外,曾煥平提到,政府需要將建築費用降低,本港的建築成本每尺達6,000元,高於新加坡及內地一線城市。他認爲本港的建築條例已不合時宜,因此令行政成本大增,期望政府就此多加研究。
關注uSMART

重要提示及免責聲明
盈立證券有限公司(「盈立」)在撰冩這篇文章時是基於盈立的內部研究和公開第三方信息來源。儘管盈立在準備這篇文章時已經盡力確保內容為準確,但盈立不保證文章信息的準確性、及時性或完整性,並對本文中的任何觀點不承擔責任。觀點、預測和估計反映了盈立在文章發佈日期的評估,並可能發生變化。盈立無義務通知您或任何人有關任何此類變化。您必須對本文中涉及的任何事項做出獨立分析及判斷。盈立及盈立的董事、高級人員、僱員或代理人將不對任何人因依賴本文中的任何陳述或文章內容中的任何遺漏而遭受的任何損失或損害承擔責任。文章內容只供參考,並不構成任何證券、虛擬資產、金融產品或工具的要約、招攬、建議、意見或保證。監管機構可能會限制與虛擬資產相關的交易所買賣基金僅限符合特定資格要求的投資者進行交易。文章內容當中任何計算部分/圖片僅作舉例說明用途。
投資涉及風險,證券的價值和收益可能會上升或下降。往績數字並非預測未來表現的指標。請審慎考慮個人風險承受能力,如有需要請諮詢獨立專業意見。