當下的深圳樓市，難的不是買房，是賣房。

耗時近18年的回款壓力

要説深圳樓市，哪個項目最受關注？

招商望海玥家園必然榜上有名。

一個經歷了18年的改造項目，如今似乎正面臨市場最大的考驗。

招商望海玥家園前身是蛇口漁二村舊改，位於南山蛇口街道望海路與灣廈路交匯處，距離2/8號線東角頭地鐵站A出口步行約420米，一路之隔是蛇口廣場以及深圳灣公園。

因為區位地段優越，與中信深圳灣2006年啟動，到2018年才真正開拆，到了2024年7月才報建主體，今年5月主體出地面十幾層。

但似乎歷經18年，項目想要抹平投資消耗並不容易。

因為一個項目的公寓去化遇阻，也就註定着住宅定價會承壓，而住宅價格是決定項目銷售回款速度的關鍵。

如今深圳樓市低迷，住宅去化週期被拉長，若定價這一步沒走好，那麼去化壓力也就有可能更進一步加劇。

根據公開規劃信息，招商望海玥家園共395套住宅，公寓389套，其中回遷房343套，可售普通商品房52套。

而招商蛇口2024年報吿顯示，項目預計投資28.48億元，可租售面積55823平，權益佔比51%。

這就意味着，預計投資28.48億元的項目，回遷房佔項目總户數達到了43.75%，佔住宅總户數約87%。

在公寓回款總額確定的情況下，抹平投資就只能依賴可售的住宅部分。

今年5月20日招商望海玥家推出389套36~60平商務公寓，備案均價約81050元/㎡，總價區間約232萬~588萬。

根據備案信息，招商望海玥家園可售公寓金額約14.15億元，佔預計投資約50%。

而項目雖然總價區間約232萬~588萬，在南山蛇口面臨一線海景這樣的位置，但對比市場上的競品貴不少。

與項目直線相距約380米的萬科蛇口公館，實際成交市場價格只有5萬一平左右。

目前招商望海玥家園389套公寓，深圳房地產信息平台顯示，還剩207套未售。

推售37天，去化僅46.78%。

這就意味着，招商望海玥公寓產品需要進入一個長銷售週期。

而這還未算銷售過程中，公寓產品因競品分流出現長期銷售積壓從而導致資產減值的情況。

若依賴可售住宅回收投資收益，那麼未來住宅部分面向市場的產品大概率定價不會太低。

但如今的深圳樓市，對住宅的銷售價格接受程度已經不比過去加上項目容積率7.25，樓高最高45層。

所以，回遷房佔比高壓縮可售房源，公寓若成了去化回款難的拖累，那麼住宅定價就成了這個拖了18年的舊改最關鍵的部分。

深圳樓市公寓縮影

實際上，招商望海玥家園也是深圳樓市眾多公寓的縮影。

在深圳樓市鄙視鏈中，公寓基本處在了最底端。

曾經2019—2021年階段出現過階段性的高光，哪怕税費相對住宅高，流通性弱，也阻擋不了市場的熱情。

如福田區域的而當年一度由於太過火爆，銷售被中止。

如曾經的太子灣再如坂田華為旁的一個公寓，45平復式的2房開盤總價約200萬曾經也有人連夜排號。

如今市場收縮，深圳的大多數公寓，不僅庫存積壓，降價甩賣，有的甚至成為住宅的“贈品”。

比很多宿舍類住宅以及老破小都難賣。

比如去年福田區一住宅項目，推出買一套住宅，送一套公寓活動，把價值200萬的公寓當成了“贈品”。

比如位於寶安碧海的位於寶安新安的比如位於福田園嶺的深業上林苑，2024年9月入市311套約40-209平公寓，備案單價約46645元/平，總價區間約162萬-1086萬/套，深圳房地產信息平台顯示，仍剩有125套未售。

再比如位於羅湖筍崗的中信城開信榮匯，218套25-55平公寓，備案均價約48292元/平，總價區間約123萬-324萬/套，深圳房地產信息平台顯示，仍有115套未售。

要知道，這些積壓的公寓位置地段並不差，但順銷的過程中，庫存依舊明顯。

據中原研究院數據，2024年深圳樓市公寓全年成交面積僅12.1萬平方米，同比64.0%；成交均價為54996元/平方米，同比下降22.1%。這一趨勢延續至2025年第一季度，3月商務公寓成交均價環比再降3%。 

所以，對如今的市場來説，公寓產品反而成了各個項目銷售的拖油瓶。