步入上市公司財報季，隨着一眾房企接連公佈中期成績單，房地產板塊再次受到了市場的頗多關注。
站在當前行業發展的新週期之下，整個房地產的機會到底如何？房企們又迎來了哪些深層次的改變？
不妨透過新城控股近期公佈的中期財報來尋找答案。
1·聚焦穩健經營，夯實財務安全基礎
從新城控股的這份半年度成績單來看，"穩"字可以説貫穿其中。
首先，是經營的穩。
不可否認，行業仍然處在調整壓力當中，但整體而言，報吿期內，新城控股仍然保持了相對穩健的經營狀態。
尤其是面對行業需求端承壓，新城控股，緊抓銷售和資金回籠，保障量價平衡，持續加強現金流管理並提升經營效率。
在上半年，新城控股達成了約235.54億元的合同銷售金額，合同銷售面積約326.22萬平方米；同時，實現回款247億元，回款率達到105%，確保了公司現金流的穩健暢通。
與此同時，隨着商品房交付日益受到重視，交付能力也成為觀察房企經營是否具有穩健性的重要參考。
可以看到，新城控股高度重視保交付工作，並將其作為運營管理的重中之重。公司堅持"保交付、保民生、保品質"，上半年在深圳、南京、蘇州等各大城市密集交付超5.7萬套商品房。其持續兑現的交付能力，也進一步顯示了新城控股對客户承諾的重視和對經營穩健性的維護。
其次，是財務的穩。
一方面體現在公司對財務槓桿的優化上。
公司通過有序壓降有息負債，不斷優化債務結構。
截至2024年6月末，公司融資餘額較年初壓降了13億元，而合聯營權益有息負債也較年初下降了12.56億元。公司維持了較低的淨負債率，僅為47%，顯示了其良好的財務基本面。
穩健的財務狀況背後同樣離不開新城控股圍繞償債與高效低成本的融資展開的一系列動作。
償債方面，上半年，新城控股已如期償還境內外公開市場債券19.70億元。
融資方面，作為示範房企，新城控股的融資渠道保持通暢多元。在今年5月公司成功發行13.6億元的中期票據，這也是繼其成功發行四筆中債增全額擔保中票後，在2024年度再次得到民企債券融資支持工具的政策支持。
此外，依託吾悦廣場的穩定現金流特徵下的優質資產屬性，今年前八月，新城控股新增120億元以吾悦廣場為抵押獲取的融資。
值得一提的是，公司在各大銀行等金融機構的資信情況良好，獲得各大銀行給予的授信總額度合計達1059億元，而目前公司及子公司已使用授信僅275億元，顯示出公司仍有充足的融資空間。
另一方面，新城控股的財務穩健性還體現在其充裕的在手現金和良好的經營性現金流上。
前者來看，充裕的在手現金為公司的日常運營和短期債務提供了安全墊，減少了對外部融資的依賴。截至6月底，新城控股在手現金餘額達157.82億元。
後者而言，良好的經營性現金流則顯示了公司持續的"造血"能力，保障了經營層面的循環暢通。上半年，新城控股經營性現金流淨額為20.88億元，已經連續6年保持正值。
可以説，財務的穩健不僅為新城控股當前的運營提供了堅實的基礎，也為其未來的可持續發展創造了有利條件。
2·雙輪驅動持續顯現優勢，拓寬新賽道打開成長空間
經歷了行業的深度調整，如今市場更為注重房企的可持續經營能力。從這點來看，新城控股展現了其頗具看點的業務版圖佈局和商業模式。
首先核心看點在於公司的雙輪驅動模式。
新城控股堅持"住宅+商業"的雙輪驅動長期戰略模式，在全國重點城市羣、重點城市展開全面的佈局，業務橫跨房地產開發、投資、商業運營管理等領域，形成了產品協同及戰略縱深。
基於此，這也有效保證了公司能夠在不同市場環境下保持業務的平衡和穩定。
當前，公司雙輪驅動戰略優勢持續突顯，從業績指標不難發現，商業板塊在新城控股的業績中正扮演着越來越重要的角色，為公司提供了持續且穩定的現金流。
上半年，商管業績貢獻度持續提升，公司實現商業運營總收入達62.12億元，同比增長約19.44%。實現不含税物業出租及管理收入58.04億元，佔公司營業收入的17%。
另外，新城控股商業物業出租及管理毛利率表現在較高位水平。上半年，物業出租及管理業務毛利41.91億元，佔公司總毛利由去年同期的43%提升至57%；物業出租及管理毛利率則達到了72%。
截至上半年，新城控股實現137個大中城市、201個綜合體項目的佈局，吾悦廣場開業面積達1527.98萬平方米，出租率達97.24%。吾悦廣場作為新城商業版圖的重要載體正持續釋放經營活力與業績成長動能。
與此同時，新城控股當前也在積極發揮協同效應及資源優勢，通過成立房地產代建、代管業務平台"新城建管"持續拓寬發展賽道。
依託母公司的戰略佈局和資源積累，新城建管已經基本實現了全國化佈局。這也充分驗證了新城控股利用自有資源在新業務孵化方面的能力，能夠持續培育新的業務增長點。
伴隨當前行業對房地產發展新模式的持續探索，新城控股正持續適應市場變化和消費者需求，開闢新的增長點，助力自身行穩致遠。
3·結語
透過此次新城控股的中期成績單，不難發現新城控股在行業調整週期中展現了較強的靈活應對能力和經營韌性。
展望後市，隨着政策面持續推動，穩預期、促需求、優供給，樓市銷售有望出現邊際改善，行業步入復甦週期。在這一過程中，憑藉穩健的經營能力，持續夯實的資產負債表、有望兑現的業績成長動能，新城控股後續在資本市場的表現，相信也將具備更多看點。
