步入上市公司财报季，随着一众房企接连公布中期成绩单，房地产板块再次受到了市场的颇多关注。
站在当前行业发展的新周期之下，整个房地产的机会到底如何？房企们又迎来了哪些深层次的改变？
不妨透过新城控股近期公布的中期财报来寻找答案。
1·聚焦稳健经营，夯实财务安全基础
从新城控股的这份半年度成绩单来看，"稳"字可以说贯穿其中。
首先，是经营的稳。
不可否认，行业仍然处在调整压力当中，但整体而言，报吿期内，新城控股仍然保持了相对稳健的经营状态。
尤其是面对行业需求端承压，新城控股，紧抓销售和资金回笼，保障量价平衡，持续加强现金流管理并提升经营效率。
在上半年，新城控股达成了约235.54亿元的合同销售金额，合同销售面积约326.22万平方米；同时，实现回款247亿元，回款率达到105%，确保了公司现金流的稳健畅通。
与此同时，随着商品房交付日益受到重视，交付能力也成为观察房企经营是否具有稳健性的重要参考。
可以看到，新城控股高度重视保交付工作，并将其作为运营管理的重中之重。公司坚持"保交付、保民生、保品质"，上半年在深圳、南京、苏州等各大城市密集交付超5.7万套商品房。其持续兑现的交付能力，也进一步显示了新城控股对客户承诺的重视和对经营稳健性的维护。
其次，是财务的稳。
一方面体现在公司对财务杠杆的优化上。
公司通过有序压降有息负债，不断优化债务结构。
截至2024年6月末，公司融资余额较年初压降了13亿元，而合联营权益有息负债也较年初下降了12.56亿元。公司维持了较低的净负债率，仅为47%，显示了其良好的财务基本面。
稳健的财务状况背后同样离不开新城控股围绕偿债与高效低成本的融资展开的一系列动作。
偿债方面，上半年，新城控股已如期偿还境内外公开市场债券19.70亿元。
融资方面，作为示范房企，新城控股的融资渠道保持通畅多元。在今年5月公司成功发行13.6亿元的中期票据，这也是继其成功发行四笔中债增全额担保中票后，在2024年度再次得到民企债券融资支持工具的政策支持。
此外，依托吾悦广场的稳定现金流特征下的优质资产属性，今年前八月，新城控股新增120亿元以吾悦广场为抵押获取的融资。
值得一提的是，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，获得各大银行给予的授信总额度合计达1059亿元，而目前公司及子公司已使用授信仅275亿元，显示出公司仍有充足的融资空间。
另一方面，新城控股的财务稳健性还体现在其充裕的在手现金和良好的经营性现金流上。
前者来看，充裕的在手现金为公司的日常运营和短期债务提供了安全垫，减少了对外部融资的依赖。截至6月底，新城控股在手现金余额达157.82亿元。
后者而言，良好的经营性现金流则显示了公司持续的"造血"能力，保障了经营层面的循环畅通。上半年，新城控股经营性现金流净额为20.88亿元，已经连续6年保持正值。
可以说，财务的稳健不仅为新城控股当前的运营提供了坚实的基础，也为其未来的可持续发展创造了有利条件。
2·双轮驱动持续显现优势，拓宽新赛道打开成长空间
经历了行业的深度调整，如今市场更为注重房企的可持续经营能力。从这点来看，新城控股展现了其颇具看点的业务版图布局和商业模式。
首先核心看点在于公司的双轮驱动模式。
新城控股坚持"住宅+商业"的双轮驱动长期战略模式，在全国重点城市群、重点城市展开全面的布局，业务横跨房地产开发、投资、商业运营管理等领域，形成了产品协同及战略纵深。
基于此，这也有效保证了公司能够在不同市场环境下保持业务的平衡和稳定。
当前，公司双轮驱动战略优势持续突显，从业绩指标不难发现，商业板块在新城控股的业绩中正扮演着越来越重要的角色，为公司提供了持续且稳定的现金流。
上半年，商管业绩贡献度持续提升，公司实现商业运营总收入达62.12亿元，同比增长约19.44%。实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17%。
另外，新城控股商业物业出租及管理毛利率表现在较高位水平。上半年，物业出租及管理业务毛利41.91亿元，占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%；物业出租及管理毛利率则达到了72%。
截至上半年，新城控股实现137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1527.98万平方米，出租率达97.24%。吾悦广场作为新城商业版图的重要载体正持续释放经营活力与业绩成长动能。
与此同时，新城控股当前也在积极发挥协同效应及资源优势，通过成立房地产代建、代管业务平台"新城建管"持续拓宽发展赛道。
依托母公司的战略布局和资源积累，新城建管已经基本实现了全国化布局。这也充分验证了新城控股利用自有资源在新业务孵化方面的能力，能够持续培育新的业务增长点。
伴随当前行业对房地产发展新模式的持续探索，新城控股正持续适应市场变化和消费者需求，开辟新的增长点，助力自身行稳致远。
3·结语
透过此次新城控股的中期成绩单，不难发现新城控股在行业调整周期中展现了较强的灵活应对能力和经营韧性。
展望后市，随着政策面持续推动，稳预期、促需求、优供给，楼市销售有望出现边际改善，行业步入复苏周期。在这一过程中，凭借稳健的经营能力，持续夯实的资产负债表、有望兑现的业绩成长动能，新城控股后续在资本市场的表现，相信也将具备更多看点。
