放眼過去兩年，在“穩地價、穩房價、穩預期”的總體調控基調下，圍繞着房地產行業的各類政策出台愈發頻繁。單是今年1-7月，全國房地產調控高達352次，超過了去年全年，房企在經營層面遭遇了一定的壓力。

但近日，自然資源部宣佈對第二輪集中土拍作出限定最高溢價不超過15%的調整，由此給市場釋放了積極信號，帶動房地產板塊走強。分析來看，在保持其樓面價、商品住宅銷售指導價平穩發展的情況下，對土拍溢價上限的限定，無疑能讓拿地房企有了更好的利潤空間，利於行業健康規範有序發展。同時這也意味着地產行業有望迎來政策優化的轉折點，資本市場迅速做出的反應亦驗證了這一點。

2021年8月26日，陽光城（000671）發佈中期業績報吿，期間多項業績表現可圈可點，體現出了優秀房企的成長性。筆者認為，鑑於房地產行業在政策邊際寬鬆的預期下，行業底部估值有望迎來修復，陽光城的良好表現或將助力其率先跑出。

一、營收利潤穩健增長，財務指標持續優化

2021年上半年，陽光城穩中求進銷售表現穩定，上半年實現全口徑銷售金額1013.14億元，同比增長12.56%；權益銷售金額648.80億元，同比增長11.92%；營業收入299.32億元，同比增長24.10%；合併歸屬於上市公司股東淨利潤19.94億元，同比增長17.08%。

在新冠疫情區域性反彈的嚴峻形勢下，陽光城仍然保持着穩健的經營表現。這得益於其一二線城市佈局的優勢，以及精細化運營的高效反饋。近年來，陽光城迎合消費者高質量居住環境的需求，在保持較高週轉效率的同時，也保證了房屋的高質量，為客户打造個性化需求。

財務指標方面，陽光城有息負債規模為953.23億元，較上年末進一步下降10.11%，非銀融資佔比21.94%，處在較低水平，抗風險能力良好。淨負債率為93.84%，現金短債比為1.53倍。公司償債能力較強，槓桿水平在2020年大幅降低後，今年風險控制更加完善。且穩健的財務表現與持續釋放的成長性形成了良好的共振，助力基本面不斷得到夯實與鞏固。

二、基本面穩健，物管板塊迎來新氣象

瞭解完財務數據，我們再回到業務板塊來看，陽光城還有值得稱道的一點，即，戰略方向的精準的洞察：聚焦高能級城市，重倉二線，包圍一線。這不但能收穫一線城市發展紅利，更是承接了都市圈化趨勢下，周邊城市二線城市所獲得的轉移性增長機會，實現了一線二線一起抓、同進步的良好局面。

同時，截止今年6月底，22城首批集中供地才結束，其土地供應量大約只佔全年的三成左右。而二手房指導價陸續在高能級城市推廣，使得購買二手房的首付急劇飆升，對新房銷售起到了託舉作用。高能級城市在這兩者的共同作用下，有望逐步走向供需兩旺的優勢局面，給陽光城帶來新的增長極與活力。

截至今年上半年，陽光城累計土地儲備總計4，371.32萬平方米，其中一二線城市預計未來可售貨值佔比75.52%，為公司提供了堅實的發展基礎。陽光城還將拓展多種拿地方式，通過招拍掛、收併購、一級土地整理、舊改等多種方式進行投資佈局，有效降低外部風險因素並降低拿地成本，確保未來市場的良好競爭。

在物管板塊，陽光城旗下子公司陽光智博在8月5日以100%股份換取萬物雲4.8%股份。雙方的城市佈局聚焦在一、二線城市，重合度高達97%。這實際上也是為公司進一步拓寬發展路徑，夯實競爭力，打造多元生態業務體系的重要體現。

前身為萬科物業的萬物雲，有着行業前沿的技術、數據、標準、產品等核心能力，圍繞開拓服務空間等方面進一步發力，並有望在後續陸續推出更加優質服務品質與社區服務方案。進一步提高陽光智博的服務效率，增強公司在業內的品牌知名度與市場競爭力，在未來項目打造上或將產生更大的品牌溢價，驅動公司邁向高質量發展。

在這樣一個行業集中度逐漸提升的市場環境中，雙方的聯合帶來市場先發優勢與更全面的服務體系，更能在財務上助力陽光城實現利潤及淨資產增值，有助於陽光城降低槓桿，推動企業價值釋放。

三、小結

當前，房地產行業經過了強政策干預的挑戰後，繼續下探的空間已經較為有限，政府調控的目的是“治病”，而不是一杆子打死。作為財政和投資的重要託底工具，隨着常態化的調控，房地產長效機制持續顯現，行業勢必迎來新的“黎明”。我們可以看到，陽光城在行業發展新時期繼續保持了穩健經營的姿態，成長潛能不斷釋放，後續表現相信還將帶給市場驚喜。