納納醬子Ariel

作者：納納醬吖

昨天（7月20日），深圳星河天地官方微信公眾號公佈了星河天地華府（星河天地三期）的誠意人登記名單，573套住宅共吸引1504批次客户，入圍最低分數64.1分，備案均價5.19萬/㎡。

原本以為深圳樓市進入靜默期、不再瘋狂，誰曾想星河天地這個網紅項目一來，彷彿平靜水面丟入一塊石頭，瞬間激起千層浪——

① 64.1分入圍，按照目前深圳的積分規則，需要同時滿足10年內無房產交易+深户+有未成年子女+社保年限的要求。

雖然不及半年前宏發萬悦山72.3分的入圍積分高，但難度依然不小，點擊鏈接可看原文《深圳最硬核新盤打新名單！萬悦山入圍72.3分》。

② 1504批次認籌，人數接近總房源3倍，毫無疑問星河天地三期將進行搖號選房。

樓市君仍清楚地記得，上一個開盤的項目（龍崗頤璟名庭）408套房源僅有221批次誠意登記，最終採取積分高低排序進行選房，點擊鏈接可看原文《深圳打新規則再變！這一次，只看積分不搖號？》；

再把時間往前，6月下旬，寶安尖崗山的萬科都會四季開盤，1307批客户挑選856套住宅，竟有800多人棄選，棄選率達到35%，點擊鏈接可看原文《實探｜深圳西部樓市“涼涼”？萬科大都會打新必看》。

從過往的經驗來看，本以為今年的新房市場會持續“不熱”的態勢，原來只是沒有遇到大眾喜好的項目，也難怪有網友表示“只有網紅盤不受追捧，深圳樓市才是真的降温了”。

那星河天地三期真的很好嗎？今天我們就來聊一聊~

星河天地由星河控股集團開發，是星河集團佈局光明區的第一個項目。

星河控股算是最早一批進入光明的品牌房企，正是因此，星河天地可以説佔領了光明配套最完善、資源最集中的位置。

星河控股集團成立於 1988年，深耕深圳，同時在全國 30餘座城市佈局，旗下有地產、產業、星盛商業、置業、智善、金融、資本等七大版塊，資產總規模超 1000億元，是國內大型綜合性投資集團，主要以城市更新為主。

自2004年以來，星河控股集團在深圳及周邊共運作了數十個城市更新項目，包括星河國際、星河盛世、星河傳奇、星河銀湖谷、星河天地、星河榮御、星河智薈等，累積城市更新面積超過2000萬㎡。

由此可見，其開發實力不俗

星河天地整體佔地約10萬㎡，規劃總建築約80萬㎡，涵蓋住宅、辦公、公寓、集中商業、街鋪等多種業態的大型綜合體。

整個項目共分六期開發建設，預計未來整個社區超7000户。其中，項目一期、二期分別於2018年、2019年開盤，其中一期項目已於去年完成交付。

此外，周邊還規劃有星辰廣場和星空廣場兩個綠地廣場，各佔地約1000㎡左右，均由星河控股集團代建。

據悉，星河天地三期為大社區概念下的獨立社區，佔地面積約1.08萬㎡，建面約9.79萬㎡，主要由1棟3個單元31-48層住宅及沿街商鋪構成，業態較為簡單。

本次共推售住宅573套，户型建面約98-137㎡，均價約5.19萬/㎡，單價區間在4.73-5.63萬/㎡，總價區間在494-768萬/套。

除住宅外，此次項目還推出了29套商業，其户型建面約43-116㎡，均價約12萬/㎡，，總價區間在513-1389萬/套。

規劃車位747個，可以滿足小區業主的停車需求。

從公開的户型圖來看，星河天地三期主要面對的客户羣體為剛需和剛改家庭，其中建面約98-107㎡為精裝3房2衞，建面約131-137㎡的是精裝4房2衞，均為3梯5户。

詳細户型圖如下：

總體來看，小區並沒有比較明顯的亮點或是不足，相較於光明其他的項目來説，星河天地三地算是比較中規中矩的項目，並且自帶大社區屬性，配建和管理方面都比較完善，在價格合適的前提下，也難怪那麼多人爭先參與其中。

不過大社區也有大社區的弊端，未來可能存在小區內人流量大、人員混雜的問題。

綜上，從項目角度來看，能夠給到

星河天地三期位於光明中心區，東側為光明大道，北側為光明大街，所處位置交通便利。

距離最近的地鐵6號線光明大街站約600米，步行時間約7分鐘。

未來還有地鐵13號線（在建）可以換乘，去到南山、福田都比較便利。

除軌道交通外，星河天地三期距離龍大高速出入口約千米，快速路出行也較為便利。

附近還有多個公交站台，即使搭乘公共交通也很是方面。

對於項目的目標客羣剛需和剛改家庭來説，便捷的交通是影響買房很重要的一個因素，從實際來看，星河天地三期在交通方面可以獲得不錯的成績。

對於剛需來説，交通可能是僅次於價格的購房因素，但對於剛改家庭來説，教育配套可能是比價格更重要的決定因素。

根據目前教育局的劃分，星河天地可以入讀深圳實驗光明小學、東周小學、鳳凰小學、光明小學、光明中學、鳳凰中學、深圳實驗光明學校等學校，其中的深圳實驗光明小學、東周小學等不失為名校。

另外，項目自身配建一所幼兒園，項目二期還規劃了一所學校，即華南師範大學附屬光明星河小學。

這是華南師範大學、深圳市光明區人民政府與深圳星河控股有限公司聯合創辦的高品質高起點的六年一貫制公辦學校，計劃2021年12月永久校區投入使用，2021年9月借址開學。

總體來看的話，上學很便利。

商業配套上，星河控股集團可以説是擁有絕對的話語權和極大吸引力，基本上星河控股開發的住宅項目周邊都會配建一個規模較大的購物中心。

例如，在福田中心區享有盛名的COCO Park就由星河控股集團建設和運營，此外還有龍華COCO City、龍崗COCO Park等等，能夠極大程度滿足當地居民對於購物的需求。

而光明星河天地配建的是COCO City，規劃面積約6萬㎡，目前已確定包括永輝超級物種、星河寰宇影院、奈雪の茶等知名商家的進駐意向。

加上相鄰的新地中央廣場有約 3.6萬㎡購物中心、綠地新都會有約 4.3萬㎡購物中心，將形成超過 20萬㎡的光明中心MALL商圈。

另外，在醫療配套上，項目周邊有中國科學院大學深圳醫院和中山大學附屬第七醫院、規劃中的深圳市中醫院光明院區等。

其中，規劃中的深圳市中醫院光明院區是國內規模最大的中醫院，規劃總用地面積1.11萬㎡，總建築面積約53萬㎡，總牀位3000張，計劃於2022年竣工。

就從以上內容來看，星河天地三期在配套方面可以給到

光明是新區，並且是以“科學城”的方向進行打造。因此，不論是新的規劃、還是老的舊改建設，都具有極大的潛力。

據最新消息，7月21日，光明區政府和華為技術有限公司達成戰略合作關係，將共同為光明科學城的宏偉藍圖獻力。有華為的助力，未來的光明真的會充滿光明。

而在城市更新方面，僅光明大街片區就有近10個城市更新項目，包括星河天地項目自身也是舊改，原為東周蜀光片區舊改。

片區內上一個開盤的舊改項目是宏發萬悦山，備案均價約4.89萬/㎡，開盤當天即售罄，成為今年光明區第一個“日光”的項目。

不過舊改有一個不可避免的問題，就是時間長，即使是光明這種原本比較簡單的城市構成，城市更新的速度依然不能確定。

就拿星河天地來説，從規劃到項目確定再到項目推出，也已經過去很多年了，所以，不得不説，在深圳敢於搏舊改的人都是很厲害的人。

就去為價值來説，應該可以給到 

不置可否，光明近兩年來已經成為深圳的熱門區域，基本達到每每開盤就受熱捧的程度。

印象最深的就是去年6月23日開盤的金融街華髮融御華府，當時很多購房者提前一天就去排隊，著名的“萬人搖號”説的就是這個項目。之後入市的項目，誠如電建洺悦府、中海寰宇時代等都是熱門項目。

據統計，去年光明區一共誕生了8個日光盤，是深圳新房住宅最火熱的區域。

受到規劃利好和火熱的新房市場的推動，光明區二手房價上揚明顯。

深圳中原成交數據顯示，2019年7月光明區成交價是3.9萬/㎡，2020年6月成交均價是6.7萬/㎡，上漲幅度達到70.2%。

此外，數據顯示，去年6月光明區二手房成交均價達到6.7萬/㎡；其中光明中心區是7.3萬/㎡，公明中心區是6萬/㎡。

今年以來，光明入市的項目除宏發萬悦山外，還有星河天地三期，和同一天取得預售的勤誠達正大城樂園，數量不多，但可以算作精品。

如此看來，整體區域的升值空間還是很大的，畢竟星河天地所在的光明大街片區屬於光明中心區，各方面的規劃和配套都可能是整個光明最好的。

故，在升值方面，可以達到

通過實地探訪瞭解，星河天地三期整體優缺點並存——

項目優點：

1、地段位置優越，多維交通覆蓋了地鐵、高速口、區域主幹道等規劃；

2、片區產業規劃和定位明確，是重點發展的科學城；

3、户型產品集中在100㎡上下，相對置業門檻較低，適合剛需上車；

4、限價紅利，價格優勢明顯；

5、居住氛圍濃厚，商業配套齊全。

項目不足：

1、大型綜合體項目，業態繁多，未來可能存在人流量大、人員混雜的問題；

2、周邊舊改較多，較長時間內都會有建築噪音、揚塵的困擾。

所以結合【開發實力】、【項目本身】、【區位交通】、【項目配套】、【區位價值】、【升值空間】等多方因素，星河天地三期最終的綜合得分是——