長三角41城人口特徵：上海人均收入最高，杭州最有活力

格隆匯 07-20 15:36

本文來自：丁祖昱評樓市

一直以來，長三角區域都是房企必爭之地。1-6月百強房企拿地中有47%位於長三角區域，土拍高熱度城市也集中在長三角區域，從樓市的角度而言，自2020年疫情以來，長三角各個城市率先復甦，熱度延續至今。

作為我國經濟發展最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域之一，長三角區域以全國3.7%的土地面積，聚集了全國17%的人口，貢獻全國21%的商品銷售規模。

由於經濟發達、收入水平比較高，人口吸引力比較強，近十年長三角常住人口增量近2000萬，佔全國人口增量的比重高達25%，其中上海、蘇州、杭州等中心城市人口增量均超過百萬人，人口集聚能力十分突出，這為購房需求蓄水池提供了充裕的源泉。需求支撐力強的長三角城市成為房企拿地的首選，然而對於房企而言，在長三角下轄41個城市中如何差異化佈局值得關注。

01 長三角樓市需求充足

長三角產業基礎深厚、民營經濟發達，再加上人口政策的利好，流動人口快速向長三角區域聚集，為樓市提供了充足的需求，住宅市場韌性十足。

據2020年統計公報數據，長三角41城中GDP超過萬億元的城市就有8個，是所有城市羣中“萬億俱樂部”城市最多的區域。經濟高增長下，長三角城市羣的居民收入水平也保持高位。2020年，有17個城市的城鎮居民可支配收入超過5萬元，其中上海、蘇州更是高達7萬元以上，居民購買力十分強勁。

圖：2020年長三角41市GDP和城鎮居民可支配收入（單位：億元，元/人*年）

數據來源：各省市2020年統計公報

作為房地產市場的“長期”指標，長三角人口聚集規模和速度在全國表現均較突出。2020年人口普查數據顯示，長三角三省一市常住人口總量為2.35億人，較2010年增加了近2000萬，人口增幅高達9%，遠超全國平均水平5.38%。與此同時，長三角區域人口占全國比重由2010年的16.09%提升至16.65%。

其中，省會城市在這一波人口增長中表現突出，杭州、蘇州、合肥、上海、寧波、南京等六個城市近十年人口增量均超100萬人，尤其是杭州和蘇州，人口增量均在200萬以上，位居重點城市前列。

究其原因，主要是由於這些城市新興產業發展迅猛，加之人才政策的利好，吸引了大量的人口導入，如杭州近十年常住人口增長了37%，增量高達323萬人，無論是增幅，還是增量，在長三角均居於首位；即使放眼全國，近十年人口增量也僅次於深圳、廣州、成都、西安和鄭州五個城市。

除此之外，金華、無錫、嘉興等城市表現也比較突出，以金華為例，近十年金華人口增幅高達32%，增幅在長三角城市中僅次於杭州，人口增量高達169萬，在長三角三四線城市中居於首位。

表：長三角41城市近10年常住人口增長情況（萬人）

資料來源：各省、市統計局 CRIC整理

02 上海居民收入領先全國

伴隨着長三角一體化上升至國家戰略，三省一市也迎來了更多的發展機會。受此影響，核心城市城鎮居民可支配收入居全國前列，購買力普遍較強。

2020年，全國城鎮居民人均可支配收入平均值為43834元/人，長三角41個城市中，有23個城市城鎮居民人均可支配收入超過全國平均水平。

其中，上海、蘇州兩城2020年城鎮居民人均可支配收入更是超7萬元/人，上海城鎮居民可支配收入高達76437元/人，居全國之首；其次，杭州、寧波、南京、紹興、無錫、嘉興、舟山、温州、台州、湖州、金華、常州等城市城鎮居民人均可支配收入均超6萬元/人，在全國也居於前列。

由於收入水平相對較高，加之江浙地區民營經濟比較發達，因此購買力明顯優於其他地區。

單看收入水平很難全面評估一個城市的購買力，還要充分考慮其物價水平，尤其是房價水平，房價收入比就是一個很好的衡量指標。以人均可支配收入全國首位的上海為例，由於房價水平較高，房價收入比已超20，遠超過7-8的合理區間，購房難度較大；但與北京、深圳同類城市相比，由於其收入水平的領先優勢，其購買力還是略勝一籌。

圖：長三角三省一市41城市2020年城鎮居民人均可支配收入（元/人）

數據來源：各城市統計局 CRIC整理

03 杭州人口紅利依然存在

過去的20年，中國樓市享受了巨大的人口紅利，但是隨着經濟的高速發展，人們的婚育理念逐漸發生了巨大變化，人口比例出現失衡，勞動力比重有所降低，人口紅利逐漸消失。

“七普”數據顯示，2020年我國15-59歲人口比重約為63.35%，與2010年第六次全國人口普查相比，下降了6.79個百分點。而長三角三省一市41個城市中，有半數城市勞動力人口占比超全國平均。

其中，杭州勞動力比重達到70.12%，在長三角41城中居於首位，與2010年全國平均值持平，堪稱長三角地區“活力之城”。放眼全國，杭州勞動力比重僅比深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數城市略低，人口紅利依然存不容小覷。

另據杭州政府工作報吿，2020年杭州新引進35歲以下大學生43.6萬人，較2019年實現翻番，人才淨流入率繼續保持全國第一，考慮到杭州的勞動力教育水平相對較高，其人口紅利的溢出效益會更強。

值得注意的是，深圳、廣州、珠海、佛山等城市雖然勞動力人口比重較高，但與杭州相比，大學生比重較低。以東莞為例，2020年勞動人口比重高達81.41%，居於全國首位，但其居民受教育水平較低，大學生比重僅有13%，不及杭州的一半；佔比最高的人口是初中生，佔比高達42%，多以低端產業工人為主，這部分人羣收入普遍不高，因而影響了購房需求的基本面。

圖：長三角地區15-59歲勞動力人口比重TOP20城市（%）

資料來源：各城市統計局

雖然長三角地區勞動力比重整體優於全國，但是長三角0-14歲兒童比重明顯低於全國平均水平。尤其是上海、舟山、南通等城市，0-14歲兒童比重僅佔一成，少子化十分嚴重；不僅如此，這類城市通常也是老齡化比較嚴重的城市，典型如南通，60歲以上老人佔比30.01%，在長三角居於首位，同時其0-14歲兒童佔比僅有10.9%，老齡化和少子化均十分嚴重，人口紅利已經在快速消失。

圖：長三角地區典型老齡少子化城市各年齡段人口占比（%）