他续指去年豪宅市场表现较大众化市场差，主要因为封关後买家未能来港「睇楼」，故仅靠本地富豪支持，表现逊於一般住宅。他预期低息环境持续，业主持货能力较强，加上在新供应偏少的情况下对市场亦有支持，料今年楼市将平稳上落5%。他认为未来需留意移民人数增加会否令二手市场出现抛售情况，不过暂时未见有类似情况，另外如通关对豪宅市场亦有正面影响。

至於财政预算案拟将启德商业地改划为住宅地，他认为商业物业投资期较住宅长，在经济环境不确定下发展商未必愿意付高地价作长回本期的投资，加上地皮远离地铁站，作为商业用地未算理想，故料作住宅用途对土地价值更好。

在写字楼方面，他指出去年中环区空置率升至7.5%近廿年高位，去年中环写字楼租金亦跌22-23%，认为租金仍未见底，考虑环球经济不明朗，加上跨国企业难来港「睇楼」，出租亦有困难，故料今年租金压力持续，料续跌5-10%。

在零售市场方面去年下半年虽有所改善，不过社交距离措施仍对餐饮业有较大影响，相信随着疫苗推出冀可恢复通关，料将带动旅游来港消费，惟忧虑内地旅客习惯在内地购买奢侈品後，在港消费难回复至疫情前水平。他预期经历去年租金跌逾三成後，今年零售租金将维持平稳，不过续租会再有减租情况。而该行在地产股中较喜欢新世界发展(00017.HK)，认为公司除了卖楼情况理想外在各地亦有新项目落成，而收租股则喜欢在内地接触面较多的恒隆地产(00101.HK)及太古(00019.HK)。(el/k) ~