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这座“睡城”有点凉
格隆汇 08-07 10:37

作者:虫二 

来源:地产风声

“皇爷爷是我大清第一巴图鲁!

《雍正王朝》中“热河围猎”这一桥段,康熙把蒙古王公原本进贡给太子的如意,给了皇孙弘历。

巴图鲁是满语英雄的意思。小小的弘历,靠着一波彩虹屁,把皇爷爷拍得龙颜大悦,弘历他爹在一旁窃喜:真是父凭子贵啊。

十几年后,25岁的弘历继位,从老子雍正那儿接过权柄后,也没忘记他的“皇爷爷”。史载,他曾多次前往遵化拜谒东陵。顺治、康熙均葬于此。

在前往遵化的路上,有座仿照紫禁城建造的行宫。野史相传,一回,乾隆入住行宫歇脚时,捡到一个黄金香炉,可把他高兴坏了。

这个“行宫”所在,就是如今环京楼市一哥“京东睡城”——燕郊。这座距“紫禁城”40公里的小镇,从前睡皇帝,如今睡“北漂”。

1

历史湮灭,一切皆是笑谈。

解放后,燕郊北边的几个镇相继并入北京顺义、平谷,而燕郊错过了北京的怀抱,悲伤逆流成潮白河。

相比于今天头戴“环京一哥”的喧闹,那时候的燕郊,还是个安静的小镇。

近水楼台,好位置还需要好机遇。小镇的起步和传奇人物的发迹,都是此理。

燕郊第一次被“激活”,缘于一场举国工业迁移和一份北京城市规划。回京回不去的,外迁不想走的,都留在了燕郊。

1964年,毛主席一声令下,“好人好马上三线”。于是,大批在京单位外迁中西部。

到了80年代,外迁单位开始回流,很多被拒之门外。于是,他们落户燕郊,与京城隔河相望。其中就有冶金一局,这也是第一批入驻的中直单位。当时燕郊每5个人里,就有一个是冶金职工。

1993年,国务院批复《北京城市总体规划(1991-2010)》,提出“从市区向郊区转移”。京东燕郊,一夜入春。

政策好,位置优,自然吸引人。中海油、核工业23公司、中兴、神威药业纷至沓来;华北科技学院、防灾科技学院等部委高校纷纷落户。

但尴尬的是,入学新生总要问一遍:“不是说在北京吗,为什么邮编、电话区号都是河北廊坊?”

企业职工、高校生,第一代“北漂”诞生。人口增加,基建成型,小镇迅速崛起。外来的和尚会念经,当地人也不逊色。建工厂、搞养殖、农副业让一部分人先富了起来。

后来叱咤燕郊地产的四大房企领头人,这时都已在生意场上崭露头角。

90年代,李福成凭借香油作坊名冠三河,还接受了赵忠祥的采访。神奇的是,他靠着香油麻酱渣饲料养起了牛,享誉全国。1993年接待时任总理的视察。

1994年被农业部授予他“全国养牛状元”,一时间“中国牛王”名满天下。10年后,他把“福成五丰”送上A股,是为“中国养牛第一股”。

名副其实,李福成是个“牛人”。

而燕郊以北的高楼镇,石克荣同样意气风发,26岁建起价值百万的砖厂,30岁把濒临倒闭的乡企油脂厂扭亏为盈,仅用一年就实现1000多万产值。“汇福粮油”也由此发轫。

和李福成、石克荣半路出家不同,马志涛、李怀一开始做的就是地产或者相关行业。

马志涛掌舵的河北兴达建工集团,1988年创办,算是燕郊的最老牌开发商。网上鲜有关于他的报道,只听人说,“马总网球打得不错!”;而李怀这时正在三河做着建材生意,据说挖到第一桶金是185万,所以把楼盘命名为“星河185”。

总之,90年代,燕郊和燕郊的人,都在攒着劲。

从1992年的省级“经济技术开发区”到1999年的省级“高新技术产业园区”,8年之间,燕郊以“镇”的行政级别,实现“飞”的发展速度。

2

拥抱新世纪,迎面而来的却是波谲云诡的地产10年。

李福成、石克荣诧异极了:

盖房子竟然如此赚钱,一年顶过去十年。

随着福利分房彻底退出历史舞台,2000年后,燕郊出现了第一批商品房。

普通住宅项目,千元售价,但鲜有人问津。反而是别墅项目炙手可热,成了京城有钱人的心头好。像东方夏威夷别墅区,早期业主里有张国立、徐帆等名角儿,每次搞业主联欢会,就跟春晚似的。

“明星”别墅区的开发商是兴达集团,这个老牌开发商喜欢开发高档住宅、别墅和大型商业街。早年间被本地人称为购物天堂的“燕郊步行街”,就是兴达的代表作。

到了2000年左右,后来叱咤燕郊地产界的几大开发商也相继成立,只是初衷不同,有的迫于形势,有的纯属“玩票”。

显然,李福成投身房地产属于前者,当时受京津冀一体化环保升级等因素影响,福成五丰的畜牧养殖、加工利润锐减。

李福成阴差阳错转投地产,没想到正好摁住了“北漂青年”命脉。2002年,三河福成房地产开发公司创办,冲锋号吹响。十几年后,“李半城”如雷贯耳。

和李福成不同,石克荣做地产,纯粹是“玩票”。早先,随着汇福粮油员工与日俱增,家属住房迫在眉睫。2001年,石克荣自己盖了两个小区,用来解决职工住房难题,与此同时,汇福房地产开发有限公司创办。

2006年,汇福再建职工盘——普罗旺斯汇福苑,同时对外销售,因为小区高档,开盘不久即售罄。之后的项目,同样广受环评。

于是,坊间有了这样的段子:吃饭选汇福粮油,住房选汇福新楼。

当然也有人慧眼独具,知道房产会有春天。

原本从事建材生意的三河人李怀,在2000、2001年先后成立燕达集团、住达房地产开发有限公司,进军房地产。

也不知道从哪学来一个秘诀:房子卖得快,得靠bus带。李怀大笔一挥,投资2000万建造车站,就为了把北京930公交车引入燕郊。这样一来,买不起京城的北漂们,就来了燕郊。

至此,兴达、福成、汇福、燕达纷纷提枪上场,在原本只有二三条村街的小镇上,跑马圈地。

后来本地开发商像少女的青春痘,一个一个冒出。碧桂园、港中旅、天洋置地等外来房企,也纷纷赶来。燕郊高楼一夜起。

2000-2010年,燕郊早年的玉米地有多茂密,后来的高楼就有多林立。

全长不到7公里的燕顺路南段,10年间建成楼盘十几个,万户大盘,犬牙交错。相比对岸的通州,这里更像是市区。

老城区的行宫、东环等多被福成收入囊中,青年新城、福成系列、上上城系列,“李半城”的项目接连而至。

其他房企,只能分着吃另一半蛋糕。比如兴达,围绕燕郊公园,开发阳光小区、百花家园等。

十年间,万丈高楼平地起,燕郊丝毫没有喘息的机会,就要迈向下一个更为激荡的十年。

2010年元旦,新年伊始,老领导视察燕郊,真情暖农家。

此后,北京刮起限购风暴,“北漂”匆忙逃入燕郊。

房价涨得快,房子建得也快。燕京航城曾以半年打桩、一年建楼、次年交房的速度惊呆业内,同时拿下2012年度销售“总冠军”。新房炙手可热,二手房交易频繁。

2008年燕郊房价还在4000元/平米上下波动,而到了2010年,在北京严苛的限购政策推动下,燕郊楼市迅速膨胀,房价冲破万元大关。四面八方来的炒房客腰包肿大。

怎一个“火”字了得。

但往往月满则亏,2017年后的急转直下,也出乎所有人的意料。

3

燕郊一直都是北京楼市的晴雨表。有晴空万里,自然也有电闪雷鸣。

2015年,北京城市副中心确定,北三县的规划发展变得身不由己;随后随着新一轮房地产周期来临,在北京的带动下,房价开始稳步上涨。

最疯狂的时刻莫过于北京发布317严政前后,北京闭市,给燕郊打开了新的窗口,无数北漂和炒房客涌入燕郊,大家争先恐后上 “最后一班车”,直接将燕郊房价带到最高4万元的时代。

可谁也没想到,高位上车,驶向的不是财富春天,而是房价断崖式下跌后的严冬。2017年3月21日,廊坊一纸限令将燕郊打入寒冬,炒房客全线溃败,随后在6月6日,限令再度升级,燕郊楼市彻底走进萧条时代。

不到1年,燕郊全城均价降至1.5万/平,跌幅逾6 成,房价粉碎性骨折。炒房客套在这里,一些把燕郊当跳板的首置客,也套在这里:房子卖不出去,回京的首付遥遥无期。

有多惨淡呢?2017年7月,一整月,全燕郊只卖了8套房。

与此同时,其它三四线房价都翻了番,燕郊只有一首凉凉送给自己。

北三县规划权归北京后,无地可批、有地难建,加上房价高台跳水,开发商的日子也急转直下。

福成寻思着多元化,2015年以15亿对价收购灵山宝塔陵园后,成了A股唯一一家有殡葬资产的公司。卖墓地确实是个好生意,剑走偏锋又一次让李福成躺赚。

2017年,福成集团相继参与总规模20亿的两只基金,均以殡葬行业为主要投资对象。2017年全年来自殡葬行业的收入2.27亿,占公司总营收的16.9%,毛利率高达86.8%,贡献了公司近40%的利润。

有人开玩笑说,“从阳宅到阴宅,福成全包了。”

然而,去地产化后表现不俗的福成,却在2018年爆出易主传闻。

“玩票”的石克荣,没有因为楼市的潮起潮落耽误炼油。在2016年全国两会上,他的“秸秆再利用”技术,吸引了燕达李怀合作的欲望。

走不出燕郊的地产大佬们,正在寻求突破。

飞不出环京鸟笼的燕郊,又该如何自我救赎呢?

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