机构：东吴证券

投资要点

销售增长迅速，深耕核心城市：世茂房地产作为一个老牌房企，长期深耕核心城市，2016年后公司开始加速扩张，2017年公司销售金额1008亿元，同比增长48%，首次突破千亿规模；2018年公司销售金额达1761亿元，同比增速继续提升至75%，增长率为历史新高，目标完成率达126%。2019年在行业销售增速下行的大背景下，公司2019年签约目标2100亿元，同期可售货值达到3500亿元，按照60%去化率就可实现这一目标。

加大投资力度，各线城市均匀布局：经历2015-2016年投资低谷后，公司在2017年加大了投资力度。2018年公司拿地金额、面积分别同比增长21%、52%，拿地销售比例（金额口径）为47%，较前值下降21个百分点，但仍属加仓拿地的节奏。从城市能级看，公司2018年新获取土地资源中一、二线占比达50%，如包含强三、四线城市，占比将超过80%。截至2018年末，公司土地储备约为5538万平方米，对应货值约9000亿，足以满足未来3-4年的开发需求。区域布局看，公司土储主要布局在长三角、福建地区及粤港澳大湾区。2019年，公司凭借自身的财务优势，收购了泰禾、万通、明发等公司的多个项目股权，有效增厚土储规模。

”一体两翼”多元发力，酒店商业创造可观收益：2018年公司有46亿收入来自酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务，同比增长26.9%，占总营收比约5.4%。酒店以―自营+合作‖模式进行全方位的品牌及产品价值输出，世茂商业地产项目已经进入26个城市，拥有超过48个商业项目，打造精品酒店项目与商业广场，公司通过打造地标性商业项目持续加强品牌知名度。

盈利持续提升，杠杆水平可控。2018年公司销售毛利率31.5%，同比继续提升1.1个百分点，连续3年呈不断上升趋势，公司在拿地决策、施工节点控制上有严格要求，同时公司费用管控能力持续提升，推动公司销售净利率维持高位。杠杆水平可控，公司净负债率连续七年低于60%。通过多管齐下的融资手段，公司融资成本降至5.8%。

盈利预测与投资评级：世茂房地产销售持续高增，土地投资不断加码，布局核心都市圈，公司通过收并购和招拍挂等方式持续扩充土储规模；同时公司打造了多个地标性商业项目，大幅提升品牌知名度，同时带来稳定的持有物业收入。我们预计2019-2021年公司EPS分别为3.52、4.57、5.87元人民币，对应PE分别为5.46、4.21、3.28倍，首次覆盖予以“增持”评级。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。