评级机构惠誉表示，多家受困中资房企近期的债务重组方案多为债务展期，而非更可持续性的重组，因为即使这些房企的重组方案获得通过，此等房企多项在营业务的可行性及其生成充足的可持续性的自由现金流的能力仍将存疑。 重组安排的主要形式是债务展期和债转股，并将最终取决于目前尚不可知的投资者偏好。这是由于受困房企及其联属上市企业的股票价值较低，且房地产行业的结构性放缓与整合令该行业的向好潜力面临挑战。 尽管如此，拟议的债务重组方案应能给房企赢得更多时间来完工、交楼，即中国政府的优先事项「保交楼」。以中国恒大集团为例，该公司称其未来三年内需大举再融资以支持「保交楼」这一核心任务。惠誉认为，重组无助于房企获得无抵押融资渠道，但是可为部分房企获得项目竣工所需的银行融资奠定基础。惠誉认为，这反映出社会影响因素对加速推动上述方案的公布具有重要意义，不过，这将导致房企在中短期内几乎没有多余现金用于化债。 这些重组方案的市场化应对方式再次表明，中国监管机构始终避免为受困房企兜底，而是向未出险的高信用评级房企提供支持，旨在逐步恢复投资者信心。例如，自2022年下半年以来，政府已加大对未出险民营房企的信贷支持力度，包括为多家房企的境内债券提供担保、鼓励商业银行发放房地产开发贷款等。 惠誉认为，发行人会优先考虑境内债券持有人而非境外债券持有人。部分原因在于，境外债券通常因缺乏直接担保、资产证券化和对境内资产的追索权而在结构上劣后于境内债券。近期的发展态势是上述观点的又一佐证。例如，融创中国控股有限公司的境内债务展期3至4年，且追加资产以作为抵押物，而境外债权人或将面临至多9年的展期。 截至目前，富力地产和绿地等多家房企已完成了境外债务重组，或已获得了债权人对境外债务重组方案的批准，而许多其他房企已公布了重组方案。总体而言，重组是一个需要量身定制的流程，不过惠誉认为，目前已公布的安排表明，境外债券持有人在未来其他受困房企日后提出的重组方案中所能期待的受保护程度也将有限。 出险房企业务的持续复苏或会提升境外债券持有人的回收率，不过这将有赖于房地产行业普遍且显著的好转——这一点并非惠誉的基础情形预期。