报吿要点：中海物业背靠央企中建、中海系，股东资源优势得天独厚；近年来，公司开始发力外拓端，效果同样显著；业务端，相比同行，公司有更大的市场化定价空间与增值服务探索点作为新的增长引擎；此外，公司在高速发展的同时不忘持续降本增效。基于以上各维度观测，我们看好公司中长期实现稳健业绩增长，首次覆盖，给予“买入”评级。物业管理服务：1）在管面积快速提升：中海物业在管面积由2019 年1.5 亿，快速提升至2021 年末2.6 亿；2）关联方占比下降：2019 年在管面积中超过9成来自于关联方，2021 年关联方占比降至72%；3）外拓发力，结构优化：公司2019 年-2021 年外拓面积分别为1500 万方、2837 万方、5809 万方，2 年间翻2 倍；业态上看，2021 年公司新增面积住宅业态占比已降至5 成以下，其他多元业态如产业园区、商业写字楼等占比提升；4）管控提效：公司行政费用率自2017 年开始持续下降，2021 年公司管理费用率已降至5%以下，在物业公司中处在最优梯队。增值服务：非住户增值服务：1）毛利率有提升空间：公司非住户增值服务收入由2019 年的9.2 亿港元增值2021 年的17.9 亿港元，较低毛利率的工程服务收入占比提升拉低了板块整体毛利率，但我们认为公司一部分非住户增值服务业务存在内部定价，未来若切换至市场定价，毛利率有修复空间；2）兴海物联对外输出能力强劲：公司智能建筑整体解决方案物联网平台—兴海物联已遍布70 多个一二线城市，合作项目达2000 余个，2021 年签约项目中第三方占比超过7 成；住户增值服务高频消费类业务增长迅速：公司住户增值服务从2020 年4.97 亿增至2021 年8.11 亿；结构上看，近两年购物协助占比快速提升，这部分业务毛利率一般低于抽佣模式的空间运营与住宅租赁等业务，长期看，发展高频线下线上消费类业务有助于对冲周期类业务的下滑，同时也是处在能够实现长期增长的优质消费行业赛道。投资建议：我们认为公司多维度处在创新与优化通道，看好公司未来持续性盈利。预计公司2022-2024 年实现收入103.72 亿、137.88 亿、176.55 亿人民币元；归母净利润10.51 亿、13.66 亿、17.45 亿人民币元，当前股价对应PE 分别为22.1 倍 、17.0 倍 、13.3 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。