开年以来，在国际形势动荡、国内疫情零点散发等诸多因素的扰动下，二级市场波动剧烈。即便随后金稳委发声稳定市场信心，但短期来看大盘还是以横盘震荡为主。在高波动的行情中，投资者的目光或许更应该放远于未来市场情绪的修复，寻找内在价值高的优质资产。参考企业价值的经典定义：“企业内在价值是企业在全部经营期间所获得现金流的贴现值”。因此作为典型的现金牛行业，物管行业自然是当下尤为值得关注的行业之一。
从二级市场的表现来看，物管行业经过数月调整后，估值已经降至近三年来的历史中低位区间。与此同时，随着港股财报期来临，已发布盈喜和年报的物企2021年业绩平均增长超过40%，表明行业依然在快速成长，基本面质地优异的物管企业也由此凸显出较高的配置价值。
在这之中，笔者留意到商业物管细分赛道中的稀缺标的——宝龙商业(9909.HK)，公司目前的市盈率仅为7.5倍左右。适逢公司近期公布了未经审核的2021年年度业绩，不妨就此进一步探讨其是否存在估值修复的机会。
一、利润、规模有质增长，彰显高质量发展成色
正如开篇所言，物管行业是一个现金流创造能力强、政策友好、内在价值稳定的行业。而宝龙商业所处在商业物管赛道更是具备竞争壁垒高、盈利能力强等特点，赛道属性相对更优。并且在后疫情时代下，稳消费成为经济稳增长的主动力之一，必然将推动商业物管价值加速释放。
在经济运行平稳向好的过程中，市场资金会对综合实力突出的商管物企予以更多关注度。由此再来看宝龙商业过去一年的经营成绩，其中不乏可圈可点的地方，透露出业绩表现和盈利能力提升持续向好的积极信号，具体来看：
1）全年业绩稳步提升，归母净利润同比增长43.6%
按公吿所示，面对疫情常态化的反复冲击，宝龙商业依然保持了稳健的收入增长，展现出良好的经营韧性。２０２１年，公司实现营业收入约24.64亿元，同比增长约28.3%。
按照管理业态划分，商业运营业务仍占据核心地位，2021年录得收入20.17亿元，同比增加29.1%，营收贡献比达81.9%；住宅物业业务实现收入4.47亿元，同比增加24.7%，营收贡献比为18.1%。
盈利方面依旧是全方位稳增长，具体表现在归母净利润的增速、毛利的增速、毛利率提升以及经营性现金流增长等方面。
数据显示，宝龙商业2021年实现归母净利润4.38亿元，同比增长约43.6%，在行业中属于较优的水平；实现毛利约为人民币8.21亿元，同比增长约38.2%。其中，商业运营服务业务实现毛利约7.11亿元，同比增加38.8%；住宅物业管理服务业务实现毛利为1.11亿元，同比增加34.6%。
同时看到整体毛利率方面，2021年宝龙商业的毛利率提升了2.4个百分点至33.35%，不仅反映出公司在成本管控方面取得新成效，同时也保证了较为充足的利润空间。
另值得一提的是，2021年宝龙商业录得经营性净现金流约9.75亿元，同比增长22.6%，显示出优异的现金流创造能力和出色的盈利质量。
2）商业运营规模实现品质扩张，伫立长期发展模式
与稳健的财务表现相对应的是宝龙商业业务规模的有序扩张。
公吿显示，截至2021年12月31日，宝龙商业商业运营服务的已开业建筑面积约990万平方米，较2020年同期上升约130万平方米；住宅物业管理服务的已交付建筑面积约1770万平方米，较2020年同期上升约330万平方米。
聚焦商业项目方面，截至2021年底，宝龙商业共有88个已开业零售商业物业；已在全国布局142个零售商业物业，其中已签约零售商业物业136个，总合约建筑面积约为1410万平方米。另外，其初步与业主方达成合作意向的共有6个零售商业物业（尚未签订合约），总建筑面积约为60万平方米，为后续增长的可持续性积蓄了新动能。
值得注意的是，伴随商业项目规模的扩张，宝龙商业同时也在持续巩固和提升运营质量，推动效益与规模的同步增长。公吿显示，宝龙商业的整体出租率创下历史新高，于2021年达到95.3%，并将在2022年冲击96%以上，打造出更多行业标杆项目。
可以预见的是，在规模稳健扩张和项目经营质量持续提升的双重助力下，宝龙商业2022年商业运营服务方面的业绩具有更可期的成长性和确定性。
此外，在收入占比约两成的住宅物业管理方面，笔者也注意到存在多个因素持续提升盈利能力，推动宝龙商业综合实力整体跃升。比如运营方面，宝龙商业正在全面夯实管家体系，提升公司运营能力。而在品质方面，公司亦通过加强内控检查、外部评估等举措，形成宝龙物业三级品控机制，不断提高业主满意度。
笔者认为，在物管行业面临深刻调整变革的一年中，宝龙商业以商业运营为主，住宅物管为辅双轮驱动的发展策略表现出优异的抗周期能力，并取得了不错的经营成绩。
二、核心优势突出，打开未来广阔增长空间
进一步分析宝龙商业稳健增长的背后，笔者认为其有两大长期价值要点值得关注。
一是纵深推进“1+1+N”布局战略，与城市共同成长。长期以来，宝龙商业深耕长三角，突破大湾区，这也意味着旗下商业资产将享受到核心城市群的经济增长红利，推动业绩的持续增长。
据了解，宝龙商业在所布局的城市，经常联动场内品牌商户、项目周边企业、当地政府，举办各类招聘会、创业指导沙龙等，有效地创造了更多的就业岗位，带动周边经济的增长。
以旗下淮安宝龙天地为例，淮安宝龙天地在2021年9月被认定为江苏省创业示范基地，获得百万元政府扶持奖励并获得国家级创业基地参选权，为创业者带来了资金和资源的支持。
在笔者看来，通过为城市成长和美好生活赋能，宝龙商业也将大大增强其与消费者、商户、业主、品牌及各战略合作方之间的粘性，从而进一步夯实公司的区域优势与品牌地位，实现更长足、更可持续的发展。
二是宝龙商业持续布局智慧商业，推动商业数字化转型，不断打造新的业绩附着点。
2021年5月，宝龙商业旗下全资子公司上海嘉绱联合深圳腾讯，与上海悦商签订增资协议，分别投资人民币5000万元，总额1亿元，用于加码布局智慧商业。
公吿显示，宝龙商业和深圳腾讯将通过上海悦商加速研发，期待打造出一个融合存量资产管理、投资、消费者和商户服务的超级智慧化场景，为行业创造新的价值空间。
同时注意到，宝龙商业在构建智慧商业生态方面已经取得了不少成效，包括智能管理系统的重大升级、智能安防项目等产品的推出、升级‘宝龙悠悠’会员系统等等。另值得一提的是，在报吿期内，宝龙商业依托自主研发的直播平台，于2021年10月23日的超级直播节上同时开展了28场直播，完成了总计超5500万元的线上销售额。
因而相比于同业公司，宝龙商业在以数字技术驱动产业转型升级方面存在明显的领先优势。通过科技赋能，宝龙商业能够很好地实现提升旗下商业资产对消费者的吸引力、控制人力成本等等，使其在后续竞争中加速释放商业价值，拉开与同业竞争者的差距。
结尾
2021年是宝龙商业启动“新五年战略规划”，朝着“自持购物中心超百座以及核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿”目标前进的第一年。结合过去一年的经营表现和公司实力优势来看，笔者认为这家优质商管物企正朝着既定目标稳健前行。
从二级市场的表现来看，板块估值大幅回调的背后，实际上反映出的是一个不可逆的必然趋势，即随着房地产进入深度调整期，物业管理行业也将进入一个资源整合和格局洗牌的新时期。在这之中，宝龙商业在物管赛道的长期深耕和积聚的优势资源已经令其占据了行业优势位置，随着其所沉淀的规模优势、城市布局、专业运营体系、智慧商业布局等优势不断叠加和输出，公司在拥抱巨大的市场机会的同时，也将迎来自身价值的不断跃升。
