地产股本周初曾「风高浪急」，外电上周五引述消息指，本港发展商获告知要协助解决住屋短缺问题，发展商已被告知「游戏规则已经改变」，投资者忧「监管风暴」的不明朗因素将困扰地产股，本港地产股股价本周一(20日)急跌，四大本地地产股包括长实(01113.HK)、新地(00016.HK)、恒地(00012.HK)及新世界发展(00017.HK)单日股价挫逾9%至13%，统计指四公司市值一日蒸发近800亿元。 香港地产建设商会执委会主席梁志坚其後指未听闻有中央政府官员会见个别地产商，其後地产股见回稳，但多间券商发表报告，普遍预计政策不明朗因素会持续影响发展商，并估计收回农地可解决缺地之急，而大华继显更估计港府或短期再次引入空置税，料为行业带来风险。 高盛近日报告指，地产股经周一股价调整後估值已回落至自2010年1月以来最低水平，指信置(00083.HK)、新地及恒地3间公司在本港物业发展项目占比较高。多间券商估计恒地及新地将最受传闻消息所影响。亦有券商料本港地产商或将更多把业务重心，转向商用物业投资及内地市场。 【恒地农地多 潜在影响大】 汇丰环球研究料本港地产发展股中，料恒地、信置、新地及九仓(00004.HK)及港铁(00066.HK)旗下本港住宅物业发展业务占集团总体资产价值(GAV)占比各达30%、29%、27%、23%及21%，料长实集团(01113.HK)相关占比仅14%。该行亦分析各主要发展商净资产值对楼价下跌的敏感度。其中以恒地敏感度最高。假设本港楼价各下跌一成及两成情境下，估计恒地每股净资产值(NAV)将分别下降13.1%及17.7%，料新地NAV分别减少6.1%及8.7%，估计长实集团NAV则分别下滑3.5%及5.3%，对比发展商NAV平均各下滑5.5%及8.4%。 农地储备潜在影响受券商关注，摩根士丹利近日发表报告，料本港主要发展商所持农地面积达1,000公顷(1.08亿平方尺)，料恒地拥农地面积4,400万平方尺属发商中最多，占本港总体农地面积占比6%；其次料新地坐拥农地面积3,100万平方尺，占本港总体农地面积占比5%；第三料是新世界发展拥农地面积1,700万平方尺，占本港总体农地面积占比2%；该行料长实集团拥农地面积1,000万平方尺，仅占本港总体农地面积占比1%。 汇丰环球研究对比各大地产商旗下农地储备与可发展住宅土地储备比率，发现恒地的比率超过10倍，远高於同业。意味恒地中短期对农地用作物业发展业务的依赖性更高。该行亦指，恒地毛资产价值中有三成来自住宅物业发展，高於其他发展商。 【新地布局佳 获券商看俏】 对於本港地产股股价，美银证券认为，该等股份股价已部分地反映有关风险，因为类似的新闻报道曾经出现，以及本港发展商在住宅物业市场强劲和写字楼与零售市道回稳下，估值仍较净资产值折让59%，超过历史平均2个标准差。 券商普遍仍相对看好新地前景。汇丰环球研究指，新地将落成多项重要及具规模的商业物业，将可推动租务收益在未来数年增长。摩根大通亦维持对新地「增持」评级，认为未来大部分本港土地将拨作公营房屋，新地手上的八年土地储备将使其与其他同业有所区别。摩通认为，随着发展商可能减少依赖本港物业发展业务，本地地产商预计有多项改变，基於毛利下降及公营房屋长远增加将限制楼价，发展商手持太多土地储备并不合理。该行预期发展商将增加对内地商业物业的资本分配，大部分为混合发展项目。 花旗认为本港零售商业地产面临较小的政策风险，且有通关的潜在上望因素，因此更看好恒隆地产(00101.HK)及九仓置业(01997.HK)，发展商则较看好土地储备便宜及低资产负债率的新地。(fc/w/t)~