機構：平安證券

評級：推薦

央企物管龍頭，多元業態佈局：公司為央企保利地產旗下控股公司。自2014年起，在中指院百強物管公司中保持前五、央企第一。公司在管面積快速擴張(2017-2019年CAGR64%),在管業態呈現“住宅+非住”的雙輪驅動模式；非住宅領先優勢突出，絕對規模居行業首位。總營收位居行業前列，單年增速從2017年的26%已提升至2019年的41%；高毛利的增值服務佔比逐年提高，近3年複合增速（60.8%）遠超總營收增速（35.7%），至2020年中收入佔比已達36%。

行業空間廣闊，競爭格局分散：住宅領域，目前存量規模（330.9億平）遠超現有在管規模（165.1億平），而品質物業對房產具有保值增值效應，將助力提高存盤入駐率；同時竣工高峯也將為行業帶來可觀增量規模。非住宅領域，“後勤服務社會化”釋放存量公建物業，將為物管行業帶來新增長點。競爭格局方面，物管行業集中度（top10市場份額9.2%）較上游地產行業（top10市場份額27.7%）差距明顯，房企龍頭效應或將帶動物管公司“強者恆強”。

背靠龍頭房企，業績高增確定：短期來看，保利地產2017-2019年銷售面積CAGR達18%，逐步交付將提供穩定的增量在管規模；中長期來看，保利地產土儲充裕（1.62億平米），土儲/合約面積覆蓋比達32%，為公司擴張提供有力支撐。同時保利地產58%土儲位於消費能力較強的核心城市，疊加養老、教育、美居等母公司其他板塊協同，未來將持續為公司增值服務賦能。

行業加速整合，外拓藴藏潛能：公司外拓勢頭強勁（2017-2019年外拓面積CAGR227%），2020H1末外拓在管規模佔比（56.8%）已超關聯房企貢獻部分（43.2%）。未來有望憑藉自身品牌溢價及覆蓋城市的深度廣度，充分挖掘優質收併購標的，疊加充裕的在手資金和資源整合能力，積極對外擴張以鞏固行業龍頭地位。

公建領域先發，聚焦潛力賽道：公司在央企背書下，在獲取政府項目、拓展公共服務領域方面頗具資源，率先開啟“政府+企業”的服務共治模式。公建物業在管面積突破式增長（2017-2019年CAGR328.7%），且全面覆蓋各細分賽道，佔據先發優勢。公司通過打造“西塘”標杆項目，挖掘城鎮服務的拓展空間，提煉升級“鎮興中國”的公共領域服務模式。同時聚焦“高校+城鎮+軌交”三大潛力賽道，最大化地承接“後勤市場化”釋放的存量公建物業以及着力把握“軌交時代”創造的千億級市場。

盈利預測與投資評級：預計公司2020-2022年歸母淨利潤分別為6.86億、9.51億和12.75億，同比增長39.9%、38.5%和34.1%，對應EPS分別為1.24元、1.72元、2.30元，當前股價對應PE分別38.2倍、27.6倍、20.6倍。身處市場空間廣闊、且整合加速的物管行業，公司充分把握其央企背景及龍頭關聯方的優勢，實現公建領域先發及規模的穩健增長。展望未來，關聯房企土儲充裕、公司在手資金充沛，且有優先佈局高能級區域的天然優勢，中長期業績增長有支撐，盈利能力亦有望逐步改善，首次覆蓋給予“推薦”評級。

風險提示：外拓方面，收併購競爭加劇，優質標的估值愈高，第三方拓展進度或難以延續；公共服務領域市場化進程緩慢，公共服務項目落地不及預期。盈利能力方面，增值服務的轉型成效及母公司生態圈的協同效應顯現，尚需較長時間週期；人工成本剛性上升，物業費提價機制難以實施，存盤盈利能力邊際下降；公共服務領域盈利空間受限。