《大行》匯豐研究：香港房地產最差周期已過料今年樓價升2% 明年再升3%

阿思達克 07-28 16:27

恒基地產(00012.HK)

新鴻基地產(00016.HK)

匯豐環球研究報告認為，香港房地產最差的周期已成過去，新世界發展(00017.HK)(NDVLY.US)成功再融資880億港元，緩解了投資者對房地產市場潛在連鎖效應的擔憂，例如新項目上的價格競爭。此外，近期中環寫字樓市場的活動也帶來正面驚喜，包括Jane Street承租中環全新大型大廈70%(六層樓)，以及香港交易所(00388.HK)購入交易所廣場九層樓。匯豐預期，香港住宅市場處於逐步改善階段，價值復甦進程將一直持續。清楚的是，住宅市場仍面臨挑戰，包括經濟不確定性和高庫存水平，但匯豐認為整體局勢正在改變。一手房銷售正在改善，預計私人住宅竣工數量將逐漸下降。匯豐認為，近期一個月HIBOR下降已觸發價值復甦進程，更多潛在買家和投資者正回流該板塊，相信住宅市場下行周期已基本結束。匯豐預測，香港2025年房價將上升2%，2026年再升3%，並預期2025年一手房交易量將年增7%，達到1.8萬個單位。與此同時，匯豐預期發展商的前景亦將改善，原因包括：較低的借貸利率應改善發展商的每股股息和每股盈餘前景；銀行加大支持，例如增加對買家的現金回贈計劃；金融市場的正面財富效應；供需動態逐步改善，私人住宅竣工量預計從2024年的2.43萬個單位，下降至2025至2029年平均1.71萬個單位；人口增長可能轉化為更多購房需求。匯豐又指出，零售銷售在連續14個月下降後，於5月恢復增長，預期市場將很快穩定。但匯豐認為，零售市場仍面臨多種挑戰，例如旅遊消費模式改變和本地居民更頻繁的外遊。匯豐預計，2025年下半年零售銷售降幅，將從2025年前5個月的年減5.5%進一步收窄，全年降幅將回落至3%。匯豐認為，金融市場的正面財富效應可增強本地消費能力的韌性，且訪客到港人數呈上升趨勢，2025年前6個月年增12%至約2,400萬人次，儘管人均消費降低，但仍預期零售市場將逐步復甦，應有助於穩定租金下降的趨勢。匯豐續指出，受IPO和股票市場等活躍金融活動的推動，辦公大樓市場活動有所回升。該行認為，近期中環寫字樓的市場活動，為投資者帶來正面驚喜。這包括香港交易所購入交易所廣場一號的九層樓，以及Jane Street在中環海濱項目，創下寫字樓預租交易的樓面面積和價格紀錄。不過匯豐認為，上述情況尚未到達轉折點。匯豐又認為，香港寫字樓業主面臨的下行風險可能低於市場先前預期，儘管租金下行壓力或持續存在。2025年第二季度，香港整體寫字樓租金按季下跌1.3%，其中中環寫字樓市場租金按季下跌0.8%，但降幅正在收窄；相較於2024年下半年下跌5.6%，中環寫字樓市場在2025年上半年跌幅收窄至1.5%。匯豐注意到，近期租戶查詢和續租均有所增加，整體入住率略有改善，認為寫字樓市場的最大挑戰仍是未來兩年的新供應管道。

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