苦熬多年終降價，還有不背刺業主的新房嗎？

格隆匯 07-22 17:17

万科企业股份有限公司(02202.HK)

信义光能控股有限公司(00968.HK)

很少有不背刺前業主的新房了。

自降身價開盤

最近，位於龍崗布吉百鴿籠的百合世紀廣場加推401套86~620平住宅，備案均價約60920元/㎡，單價區間約5.56萬-9.6萬/平，總價區間約479萬～5955萬。

對比一期入市價格，同樣背刺了原業主。

項目一期318套100~214平住宅備案均價約70738元/㎡，單價區間約5.3萬-7.8萬/㎡，總價區間約637萬～2034萬。

這還未算上加推房源的折扣優惠。

項目最大的賣點是百外學校+準現房，從實地看整個項目已經基本是現房狀態。

但一個樓盤，無論buff疊加得再多，最終還是要看市場的性價比。

即使自降身價，對比市場真實估價，若項目沒法體現出太多優勢，也很難有人買單。

項目附近的信義金御半山三期（即信義荔景御園）今年6月成交兩套住宅，一套125.09平，成交總價約875.6萬，摺合單價約69998元/㎡，一套89.17平，成交總價約620萬，摺合單價約69531元/㎡。

要知道信義金御半山三期是整個布吉區域的標杆產品，也是二手市場的價格天花板。

並且戶型格局和得房率也相對更好一些。

很明顯，在產品力還跟不上布吉的標杆二手小區的情況下，即使開發商給出一定的折扣，百合世紀廣場都不一定有足夠的市場說服力。

這就更不用說，項目整體的產品情況還有一定的短板。

比如小區形態方面，包含普通住宅、公園、寫字樓、回遷住宅，實際居住人羣可能會比較複雜。而項目6棟樓底部還建設有公交站首末站。

比如車位方面，項目總規劃住宅1093戶，規劃停車位1389個，其中帶充電樁車位417個。

雖然車位看上去超過了1:1，但小區總車位數1389個，除了給商業的120個車位，剩餘的1269個車位由7棟住宅、公寓以及一棟寫字樓共享，而7棟住宅共1278戶，後續實際使用情況還要視公寓及寫字樓車位使用而定。

比如得房率方面，項目中規中矩，不帶贈送的實際得房率在74%～77%，算上贈送實際得房率約85%～89%。

項目約98平戶型，設計格局爲三房兩廳兩衛，但信義金御半山三期約89平戶型設計格局爲四房兩衛。

所以，無論是對比周邊的次新二手房信義金御半山三期，還是當下按照新規打造的產品，項目得房率的優勢並不明顯。

事實上，布吉區域已經成爲龍崗區域價格非常卷的板塊之一。

最明顯的，今年4月入市的新房大靚華府，166套68-91平住宅入市，備案均價約49190元/㎡，單價區間約4.47萬-5.21萬/平，總價區間約316萬-460萬。

最小面積戶型，折後起步總價約287萬，凍資只需要1萬，在布吉區域的門檻算比較低了。

不到300萬就能選擇布吉的“新房”，但開盤已經將近90天，在深圳房地產信息平臺顯示，實際的去化只有12套。

真正的原因是，布吉整體的新房市場本身就有一定的地緣屬性。

過去布吉作爲羅湖外溢的接棒地，由於價格親民，地鐵通勤、城市配套集中，成爲羅湖區外溢買房的最佳地段。

所以是羅湖曾經很強的替代地段，市場好的時候，自然能夠跟着起飛。

但如今別說布吉，羅湖這些年的熱度也隨着深圳的向東發展，熱度消退，就算是羅湖都未必有市場需求。

所以也可以看到項目一期318套住宅，2023年12月底入市，但賣了一年半，在深圳房地產信息平臺上顯示，依舊還剩餘51套。

入世坎坷

項目前身是金稻田舊改三期，總佔地面積約3.6萬㎡，總建築面積約27.03萬㎡，計容建築面積約19.38萬㎡，容積率5.38，綠化率40%，共由3棟7個單元組成，其中1棟1單元住宅42層，1棟2單元住宅47層，2棟1單元住宅46層，2棟4/5單元住宅48層，3棟1/2單元住宅31層，另外2棟2單元公寓30層，2棟3單元商務辦公樓22層，4棟爲1所九班制幼兒園。