近期，房地產行業捷報頻傳。一方面，民營房企境外債融資成功破冰，行業融資環境呈現邊際改善態勢。另一方面，出險房企的化債工作也紛紛傳來好消息。

6月27日，旭輝控股集團(00884.HK)宣佈其境外債務重組計劃獲香港高等法院批準，計劃生效日期已落實。這一成果在房地產行業深度調整變革的當下顯得尤爲關鍵，它不僅爲旭輝自身的重啓發展奠定堅實基礎，更爲整個行業的債務化解工作注入了一劑強心針。

旭輝境外債務重組的成功獲批，讓市場看到了民營房企在逆境中求生的可能，也爲其他面臨類似困境的企業提供了寶貴的經驗和信心。深入梳理旭輝的重組路徑，可以發現五大核心要素構築了其闖關成功的基石。

管理層躬身入局，專業團隊高效推進

自2022年11月啓動境外債務重組之時，旭輝便迅速成立了由主要債權人組成的美元債小組與銀團委員會，這一行動有力地保障了溝通的順暢，有效避免了雙方相互掣肘的情況，爲重組工作構建了堅實的協作基礎。

在過去的2年半中，旭輝內部成立了專業團隊，專門負責重組事務。同時，大股東與管理層深度參與關鍵決策與談判，確保了內部執行的高效性以及對市場動態的快速響應。旭輝控股實控人、董事局主席的林中更是頻繁穿梭於上海與香港兩地，持續與金融機構、債權人代表進行溝通與商談，全力推動境外債務重組方案的達成。

爲應對複雜的局面，旭輝還引入了專業中介機構，爲精準落實各方意圖提供了有力支持，進一步提升了重組工作的專業性和可靠性。

方案設計靈活多元，精準匹配債權人訴求

據悉，旭輝境外債務重組本金總規模68.58億美元，包括10筆高級債、1筆可轉債、1筆永續債以及13筆境外貸款，涉及銀行、銀團、長線基金、短線基金、對衝基金等多類投資人。

爲了充分兼顧衆多債權人的不同訴求，旭輝精心設計了重組方案，該方案遵從"短端削債，中端轉股，長端保本降息"的框架，並提供了五大選項。其中，短端方案能夠滿足對衝基金的套現需求；轉股方案則契合了困境反轉基金對地產股反彈的預期；保本方案符合養老基金及商業銀行的風控要求；此外，旭輝還開創性地提供了人民幣還款選項，精準地迴應了境內金融機構的需求。

這些選項在年期和還本方式上各有特點，其目的是爲了滿足債權人在保本訴求、即時受償訴求、退出訴求和共享收益訴求之間，能夠做出最符合自身利益的選擇。這種多元化的"菜單"式方案，顯著提升了債權人對重組計劃的接受度。

在6月3日舉行的債權人會議上，共有1250名持有總額79.33億美元的計劃債權人蔘與了投票。其中，有1236名持有總額73.51億美元的債權人投票贊成重組計劃，贊成比例高達92.66%。這一高比例的贊成票，充分體現了旭輝重組方案的合理性和可行性得到了廣大債權人的高度認可。

優質資產增信，彰顯履約誠意

境外債務重組方案背後，旭輝拿出多個核心商業綜合體及境外優質資產作爲增信擔保，並通過控股股東將股東貸款轉股、停收現金股息等方式強化共擔機制。此舉爲債權人提供了堅實的現金流與資產價值保障，有力彰顯公司誠意。

截至2024年末，旭輝的淨資產超過500億元，是少數資產規模大於負債的民營房企之一。在出險房企中，這一優勢極爲稀缺，爲重組談判奠定了堅實的基礎。

經營底盤穩固，信用根基未失

在市場動盪、行業人才流失的背景下，旭輝依然保持了組織架構的穩定，核心管理層留存率較高，團隊建制完整且高效運作。公司憑藉多元化的業務業態，維持了與戰略重啓發展相匹配的專業團隊規模，爲戰略落地提供了堅實的人才保障，極大地增強了債權人的信心。

同時，得益於旗下項目良好的資債狀況，旭輝積極投身"白名單"項目展期協商。2024年，公司有55個項目獲得"白名單"融資支持。通過"白名單"提供的融資置換、展期降息等舉措，以及堅持持續歸還銀行貸款，旭輝維護了基本的銀行信用，保障了項目經營的平穩有序，也爲其品質交付奠定了堅實基礎。

在行業普遍陷入交付危機的背景下，旭輝過去三年實現27萬套新房高品質交付，交付率95%，位列行業前列。憑藉這一份出色的交付成績單，旭輝贏得了地方政府的支持與良好的社會聲譽，同時也鞏固了其客戶基礎。

戰略轉型明晰，勾勒復甦藍圖

面向未來發展，旭輝已明確將轉向"低負債、輕資產、高質量"的發展路徑，聚焦三大核心業務板塊：穩定的收租業務、高度聚焦的自營開發業務以及大力發展的房地產資管業務，旨在降低對傳統開發銷售的依賴，開拓多元利潤增長點。

爲清晰指引轉型路徑，旭輝制定了詳盡的"五步走"戰略規劃，從債務重組完成、修復資本市場信用，到輕資產擴盤、完成盈利模式切換，最終實現股東回報重啓，爲債權人描繪了共享未來發展紅利的藍圖。

匯豐銀行在最新報告中指出，中國房地產行業的債務清算進程出現"局勢扭轉的曙光"。該行分析認爲，展望未來，困境中的開發商將逐步退出重資產開發業務，轉而專注於輕資產項目管理。匯豐特別強調，這一轉型成功的關鍵前提是大幅削減債務以重振資產負債表。在其覆蓋的研究對象中，旭輝因股東權益保存相對較好，被認爲更有能力駕馭這一轉型挑戰。

旭輝此次重組突圍並確立清晰的轉型戰略，其意義已超越企業個體。對於衆多仍在債務化解道路上艱難前行的同行而言，旭輝的突圍路徑無疑點亮了一盞指路航燈。該案例有力地印證了，在行業深度調整的關鍵時期，主動溝通、方案創新、資產誠意、經營堅守與戰略清晰這五大要素，是打通債務重組之路、實現企業涅槃重生不可或缺的關鍵所在。