是真豪宅還是僞剛需產品？

強行攀附“香蜜湖”？

有一種房子，要說是豪宅，容積率卻並不低，得房率也不高，甚至還超過一半是回遷安置房源；但要說是剛需住宅，戶型面積起步卻超百平，價格也奔着10萬+/平去。

這樣的項目，您會選擇嗎？

最近，位於深圳市福田區的新世界香蜜四季家園發佈了一則公告，表示項目營銷中心和樣板房尚未開放，就已經得到市場的廣泛關注，同時收到了大量的客戶諮詢；若營銷中心開放時，僅爲已成功預約的客戶安排參觀服務。

而市場上也稱之爲“2025年最值得關注的新房”。

爲何還未開盤，就已經受到市場的廣泛關注？

最大的原因就是“香蜜湖”！

從項目的營銷宣傳來看，開發商不僅選擇了“香蜜”二字作爲項目名，還將項目定位成了“香蜜湖壓軸大戲”及“傳奇香蜜湖·時代封面之作”，還將項目直接定義成了“香蜜湖標杆豪宅”以及“新規豪宅”。

可以看出，開發商幾乎全身心“all in”了香蜜湖的概念。

深圳香蜜湖片區作爲城市頂級豪宅區，憑藉稀缺湖景資源、高端商業配套及金融街規劃，長期佔據深圳房價制高點。

但項目帶着“香蜜”二字，宣傳是“香蜜湖標杆豪宅”就真的能夠成爲“香蜜湖豪宅”嗎？

要知道，項目具體的地理位置是深圳市香梅路與新聞路交匯的東北處。

而真正的香蜜湖片區長什麼樣子？

這就需要從香蜜湖片區的劃分來說了。

這些年隨着區域基礎設施的完善和區域價值的提升，廣義上的香蜜湖片區形成了如今的“一湖五區”格局，由香蜜湖、香梅北、金融街、僑香以及農林五個部分組成。

而實際上，傳統意義上的香蜜湖片區由香梅北、香蜜湖以及金融街組成。

根據2009年2月深圳市規劃和自然資源局公佈的深圳市福田FT05-04號片區[香蜜湖地區]法定圖則，傳統的香蜜湖片區範圍以香蜜路以東，北環大道以南、香梅路以西，南至深南大道爲界，總用地面積312.83公頃。

很明顯，以香梅路爲分界線的話，新世界香蜜四季家園位於香梅路以東，無論是廣義的香蜜湖片區，還是傳統意義上的香蜜湖片區，都不在香蜜湖片區範圍之內。

所以，不禁要問了——項目的廣告位置確定沒有問題嗎？

難道不會有營銷推廣“擦邊球”誤導之疑？

若新世界香蜜四季家園都能算“香蜜湖豪宅”，那麼曾經的天健天驕西築是否也應該算“香蜜湖豪宅”？

要知道，每一個片區不僅僅是地圖上一路之隔那麼簡單，背後涉及的是資源和價值。

因爲街道位置是行政資源分配的 “硬邊界”，行政歸屬決定實際配套，甚至伴隨一些時效性強的政策傾斜。

一路之隔往往有時候就能讓樓盤之間出現天壤區。

比如一些學區的劃分，即使是一路之隔，有時候也不能被劃入同一個學區。

最明顯的就是深圳龍華區的所以片區所屬與一個樓盤背後的資源配套關聯性極高。

不過一個項目想要賣出一個好價錢，打開市場的接受度，也是很多新房的常見操作。

比如位於寶安區域的很多項目，自從會展新城以及海洋新城片區、機場及周邊片區、寶安中心片區及大鏟灣片區劃入了前海的範疇後，宣傳推廣上就喜歡將自身定位成“前海新房”了。

最明顯的，位於航城街道，緊鄰107國道與凱成一路交匯處的泰福名苑，對外宣稱是前海新房，實際上屬於前海擴容區的邊緣地帶，距離南山區前海核心區大約14公里。

再比如曾經的鴻榮源博譽府，開盤推廣將自己定位爲紅山住宅，實際上按照區域板塊的劃分，屬於民治片區。

所以，若有購房羣體因對香蜜湖片區的概念模糊，項目宣傳又對香蜜湖表述模糊，而奔着香蜜湖背後的資源配套去，那麼項目是否需要做出特別的解釋說明？

真豪宅標杆，還是產品錯配？

爲什麼項目會蹭熱門板塊的概念？

這樣的做法，對很多樓盤而言，可以一石三鳥。

一方面有的項目確實距離炙手可熱的板塊非常近，從物理距離上看與熱門板塊幾乎只有一路之隔。

另一方面市場對熱門板塊的熟知程度和認可程度也更高，對熱門板塊的概念更有市場共識。

但更重要的是，對樓盤來說，板塊不同定價可謂天壤之別。

而不同板塊的新房定價參考，有時候存在巨大的鴻溝。

有時候一路之隔，不同板塊之間的均價差距可以達到上萬每平甚至是幾萬每平。

比如紅山與民治片區的價格差距，華僑城與紅樹片區的差距，景田片區與香蜜湖片區的價格差距等。

所以，按照板塊劃分，準確來說新世界香蜜四季家園是深圳福田區景田板塊的新盤。

那麼新世界香蜜四季家園的定價參考，按片區劃分，應該取決於景田片區，而非香蜜湖片區。

目前項目已經有吹風價格，有人預計11.5萬/最多，也有人認爲定價約12萬/平，去化一年可能都只能賣到20%。

但即便定價低於市場預測的價格，新世界香蜜四季家園真的能精準錨定豪宅市場價值座標系嗎？

新世界香蜜四季家園約4.11萬㎡佔地面積，密密麻麻擠滿了11棟建築，容積率達到了7.94，綠化覆蓋僅30%，還提供4000平方米的公共開放空間，24小時免費向所有市民開放。

項目的產品組合中，不僅包含商品房、回遷房、商務公寓還包含了保障性住房。

回遷住宅、保障性住房與可售商品房共用一個花園空間。

其中1棟1/2/3單元、2棟1/2單元爲住宅，1棟4單元爲保障房住宅，1棟5單元爲公寓，1棟6/7/8單元爲回遷住房，層數分佈爲41-46層。

可售商品房面積105㎡-280㎡，回遷住宅全都是100平以下的戶型，其中可售商品房佔比與回遷住宅佔比差不多。

這就意味着，項目回遷住房+保障性住房+公寓佔據了項目所有房源的絕大部分。

要知道，如今的市場，購房羣體對10萬+/平的新房挑剔程度並不亞於廣東人對走地雞以及雲南人對野生菌子的挑剔程度。

那麼，到底是什麼樣的購房羣體願意爲這樣一個“豪宅標杆”買單？

且待項目入市揭曉。

作者 | 騎豬英雄