在行業週期重構的陣痛中，中國房地產市場正經歷價值鏈條的深度重塑。過去一年，持續演進的流動性困局加速了行業格局洗牌，傳統開發模式在供給側改革浪潮中持續承壓。

而近期央行降準降息、結構性工具加碼等政策組合拳的落地，則爲行業注入了一劑“強心針”。

這場變革中，流動性的釋放正在不斷激活房地產代建需求，其既承載着房企紓困盤活的現實訴求，又呼應着政策端對保障性住房、城市更新的資源傾斜，輕資產模式再次迎來擴容機遇。

其中，綠城管理作爲連續9年市佔率超20%的行業龍頭，憑藉央企信用背書、全產業鏈服務能力及政企合作先發優勢，在行業新舊動能轉換的交匯點上，展現出穿越週期的戰略定力與成長張力。

在政策暖風與模式紅利的共振下，綠城管理的業務增長邏輯也愈發清晰。

一、政策組合拳精準滴灌，代建賽道迎來結構性擴容

看到政策層面的具體措施，央行宣佈實施三大類十項支持穩市場穩預期的金融政策。其中，降低存款準備金率0.5個百分點預計將向市場釋放約1萬億元長期資金，同步下調政策利率0.1個百分點的決策部署亦將引導貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點，形成“寬貨幣+寬信用”的政策組合拳。

這一系列政策不僅緩解了房企的融資約束，更通過降低購房者信貸成本、優化結構性工具利率等路徑，激活市場需求，實現供需兩端協同發力。

在筆者看來，這背後實則通過三重傳導機制重塑行業生態：

首先在融資端，央行降準0.5個百分點釋放約1萬億長期流動性，疊加政策利率下調，房企融資渠道逐步“破冰”。儘管輕資產代建企業不直接承擔拿地成本，但房地產行業整體資金壓力的緩解有助於開發商更傾向於通過代建模式推進項目，從而擴大代建企業的業務需求。

其次，流動性釋放爲行業紓困提供了輸血通道，而需求端政策的同步發力則構築了市場回暖的內生動力。LPR下調帶動首套房貸利率下行0.1個百分點至3.85%的歷史低位，使購房者月供壓力減輕，從而撬動核心城市需求回暖，加速代建項目的去化效率。

最後看到供給端，支農支小再貸款、PSL等結構性工具利率同步降低0.25個百分點，政策性銀行對“三大工程”的信貸支持力度加大。政策層對保障性住房、城市更新等領域的傾斜，將進一步激活政企合作類代建需求，爲政企合作類代建項目注入確定性增量。

這背後凸顯出決策層通過結構性工具引導資源向住房民生領域集聚的戰略意圖，與綠城管理在政府代建、保障房建設、城市配套等領域的深耕形成深度契合，推動行業價值鏈向專業化、精細化升級。

當傳統房企仍在資產負債表的修復中艱難騰挪時，代建企業已憑藉輕資產模式率先駛入政策紅利釋放的快車道。

這種分化不僅印證了行業轉型的必然性，更凸顯了綠城管理在資源整合、風險隔離方面的獨特價值，其業務本質已成爲連接政策導向與市場效率的關鍵轉換器，在行業結構性洗牌中佔據先發優勢。

2、輕資產模式護城河穩固，綠城管理多維優勢共振

隨着政策紅利爲代建行業打開增量空間，能否將機遇轉化爲持續增長動能，則取決於公司內生競爭力的厚度。

綠城管理2024年業績公告的韌性表現，恰恰印證了其輕資產模式的戰略韌性。在行業新籤合同面積同比下滑5%的背景下，公司不僅實現穩健營收利潤，更通過業務結構優化與全國化佈局深化，構築起多維護城河。

年報顯示，2024年公司取得營收34.41億元，同比增長4.2%，歸母淨利潤8.01億元。這一成績的取得，源於其輕資產模式對行業週期的天然“免疫力”，即不承擔土地成本與開發槓桿，使得公司毛利率維持在49.6%的水平，顯著高於傳統開發企業。

這種財務健康度直接轉化爲股東回報能力。據wind數據顯示，2024年公司現金分紅4.82億元，近三年累計派息超20億元。在降息週期下，保險資金、REITs基金對穩定收益資產的配置需求上升。因此，綠城管理這類營收穩健增長、盈利能力穩定且重視股東回報的公司或將成爲長線資金的優選。

更深層的競爭力來自其業務模式的戰略適配性。

憑藉行業領先的代建管理能力，綠城管理可高效承接央國企、地方城投等主體的項目開發需求，在保障房、城市更新等政策重點領域形成差異化競爭力。

其一，規模效應與管理效能的雙重提升，印證了其戰略佈局的前瞻性。

截至2024年末，公司代建版圖已覆蓋全國30個省、直轄市及自治區的130餘個核心城市，形成網格化業務矩陣。這種全國性佈局不僅有效分散了區域市場波動風險，更通過管理資源的集約化配置，實現了邊際成本的持續優化。

具體來看，2024年公司合約項目總建面達1.256億平方米，同比增長5.0%，在建面積5396萬平方米的穩健增長，印證了項目落地的確定性。尤其在新拓項目端，新拓項目合約建面3650萬平方米的持續增量，位居行業第一身位，在行業調整週期中凸顯了市場對綠城品牌價值與管理體系的認可度。

其二，高能級城市羣的深度滲透構築了價值護城河。

綠城管理重點佈局的環渤海及京津冀城市羣、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、成渝城市羣等高能級城市，佔據期末合約項目預估總可售貨值7201億元的77.3%，爲未來3到5年業績釋放奠定基礎。其中，一二線城市建築面積達55.3百萬平方米，佔總建築面積的44.0%，較上年同期提升7.6%，結構性優化顯著增強了抗週期能力。

其三，商業代建與政府代建的雙輪驅動業務架構，則形成了風險對衝的良性機制。

商業代建作爲利潤引擎持續發力，2024年27.52億元的收入貢獻80%佔比，17.3%的同比增幅印證市場化競爭力的持續提升。而政府代建以6.26億元規模穩定基本盤，在政策導向型領域保持穩定輸出。這種“市場化項目保利潤、政府項目穩底盤”的業務結構，既確保了經營質量的穩定性，又精準卡位政策紅利釋放方向，爲公司可持續發展提供雙重保障。

3、從規模領跑到智造升級，成長性獲機構“大滿貫”認證

在鞏固既有優勢的同時，綠城管理正通過多維創新打開新的增長空間，其發展潛力持續獲得資本市場與專業機構的價值重估。

中指研究院最新發布的《2025年1-3月中國房地產代建企業排行榜》數據顯示，綠城管理作爲行業頭號玩家，今年一季度以882萬平方米新簽約規劃建築面積位列第一，印證了輕資產模式在流動性寬鬆週期中的強適配性。

特別是在當前貨幣寬鬆政策環境下，基於代建費收入與項目貨值掛鉤的特性，綠城管理憑藉品牌溢價能力形成的費率議價權，也能夠形成“水漲船高”的盈利彈性。

如果說規模擴張體現了發展速度，那麼技術創新則決定着成長質量。

依託於多年行業的深耕積澱，綠城管理已實現代建全流程的數字化躍遷。從早期構建產品數字化管理平臺，到推出行業首個智能化代建操作系統“綠城M”APP，公司成功將傳統經驗沉澱爲包含“M登山模型”在內的智能決策體系。

這套系統通過機器學習海量項目數據，能在方案設計階段精準匹配客戶需求，在施工管控環節實時優化資源配置，構建起覆蓋項目全生命週期的數字化管控閉環。

戰略前瞻性與執行力的雙重優勢，使綠城管理持續領跑專業評價體系。

2024年，公司接連霸榜中指院、克而瑞等權威機構的代建類榜單，完成“大滿貫”式行業認證，其中包括“2024中國房地產代建運營引領企業TOP 1”、“代建綜合能力榜單TOP 1”、“2024中國代建企業綜合實力TOP 1”、“2024中國房地產代建企業品牌十強No. 1”等多項榮譽。緊接着在近日再度蟬聯“2025中國房地產上市公司代建運營優秀企業榜首”。

這些殊榮背後，是行業專業機構對公司從規模增長、技術迭代，再到品質輸出發展模式的認可，更預示着在代建行業集中度加速提升的背景下，綠城管理有望持續擴大領先身位，開啓高質量發展新週期。

4、結語

當政策導向與市場機制在“房住不炒”框架下形成合力，輕資產模式所承載的專業化分工、資源集約和技術賦能，正推動行業從債務驅動型增長轉向服務價值創造的新範式。

綠城管理的實踐表明，在週期波動與結構轉型的交織中，真正具備模式韌性與戰略定力的企業，不僅能穿越行業迷霧，更能在重構產業生態的過程中，爲實體經濟的高質量發展注入可持續動能。

隨着政策寬鬆週期延續，其央企背景帶來的信用優勢、低融資成本下的盈利彈性，以及與地方政府、金融機構的協同能力，將持續轉化爲市場份額的提升動能。這種轉型樣本的價值，或將超越單個企業的成長，成爲觀察中國房地產行業二次增長曲線的關鍵註腳。